Какое жилье сейчас покупают в Киеве и почему цены не падают: блиц с риелтором

Несмотря на войну, регулярные обстрелы и дорогие кредиты, квартиры в Киеве не дешевеют. Более того – в некоторых сегментах цены продолжают расти, а правила игры на рынке за последние годы меняются.

В интервью РБК-Украина расспросило эксперта по недвижимости Олега Дерлюка, почему квартиры в Киеве не дешевеют, какое жилье сегодня пользуется спросом и что будет с ценами до конца года.

Жилье в Киеве: что на самом деле движет рынком недвижимости

– Что сейчас происходит на столичном рынке жилья?

– Рынок очень зависит от государственных программ. Как только их начинают финансировать, активность сразу растет: люди покупают больше жилья, на продажу выходит больше объектов, но и цены на них завышают.

Если госпрограммы встают на паузу – как, например, сейчас в июле "єВідновлення" – ситуация меняется. Финансирование сертификатов за разрушенное жилье должно быть с сентября.

С 1 мая по 1 июля активность по жилищным ваучерам (отдельный инструмент в рамках программы поддержки жилья для отдельных категорий ВПЛ, – Ред.) была очень высокой. Предыдущие 2 тысячи человек уже приобрели жилье, а следующий транш ждем в августе-сентябре.

Соответственно, сейчас фактически работает только покупка по постановлениям Кабмина, которыми выделяют средства на приобретение жилья. В частности, речь идет о №280 и №719, направленных на некоторые категории военнослужащих и их семей. При этом активность выше на вторичке, так как такое жилье дешевле и вписывается в бюджеты тех, кто покупает по постановлениям.

Что касается новостроек, здесь все зависит от репутации застройщика, ведь все помнят историю с "замороженным строительством" от "Киевгорстроя". Однако компании, которые уже ввели в эксплуатацию много объектов и оправдали доверие, продают жилье даже во время войны.

Аренда в конце июня – начале июля проседала, однако в августе благодаря студентам спрос снова вырастет.

– Как программа "єОселя" влияет на доступность жилья?

– На практике "єОселя" – очень распиаренная программа, которая из-за кучи бюрократии и ограничений работает гораздо сложнее, чем кажется.

Самая большая проблема – ограничение по цене за квадратный метр. Если раньше покупатель мог доплатить разницу за метраж, то сейчас этой опции уже нет. Из-за этого найти новостройку с ремонтом, которая будет соответствовать требованиям "єОселі", сложно.

Вторая проблема – нормативы площади. Например, мама с 14-летним ребенком долгое время могла претендовать только на квартиру до 52,5 квадратных метров, хотя фактически это уже полноценная семья из двух человек. Только с 17 июля эти правила откорректировали.

Есть и банковские нюансы. Даже если у человека есть деньги на первый взнос, это еще не означает, что он получит кредит. Например, учителю с зарплатой около 20 тысяч гривен банк часто отказывает из-за недостаточного дохода. Кроме того, покупатели сталкиваются с дополнительными расходами – страховками, банковскими комиссиями и оформлением документов.

Цены не падают: почему жилье в столице дорожает даже во время войны

– Почему цены на жилье в Киеве не падают, несмотря на войну и постоянные обстрелы?

– В периоды активного финансирования госпрограмм и жилищных сертификатов вторичный рынок – особенно 1-2-комнатные квартиры – сразу идет вверх. Из-за ажиотажа у собственников возникает иллюзия, что их жилье стоит значительно дороже, чем есть на самом деле, и они неоправданно завышают ценники.

Поэтому стоимость жилья не падает. Пока есть спрос от переселенцев с прифронтовых или оккупированных территорий, столица остается перспективной для покупки, несмотря на обстрелы.

– Статистика ЛУН показывает, что на вторичке 1-комнатные квартиры стоят 70 тысяч долларов, а двухкомнатные – 105. Это совпадает с реальной ситуацией?

– Это более-менее соответствует реальному положению дел. Потому что сами риелторы верифицируют данные на подобных сайтах – указывают цену именно за проданную квартиру, а не начальную ставку.

В целом, 1-комнатные стоят 70-80 тысяч долларов – это фонд после 2000-х годов. То есть это квартиры в домах 2000–2015 годов. В более новых домах – около 100 тысяч за 1-комнатную на 45 квадратных метров.

Фото: Сколько стоит жилье в Киеве (инфографика РБК-Украина)

– Насколько подорожало жилье в новостройках?

– Если до 2019–2020 годов квадратный метр на этапе котлована стоил 700–900 долларов, то теперь в тех же районах цена поднялась до 1200–1300 долларов. То есть за 5 лет имеем рост минимум на 500 долларов за квадрат.

Но это за "голые" стены. Вы покупаете квартиру без ремонта – в лучшем случае с черновой штукатуркой. А дальше нужно вкладывать в ремонты, цены на которые тоже существенно выросли.

До войны базовый ремонт обходился примерно в 300 долларов за квадрат, качественный – в 500. Сейчас же 500 долларов – это только старт для обычного ремонта, а приличный стоит все 1000 долларов за квадратный метр уже с мебелью.

– Получается ли сейчас заработать на перепродаже таких квартир?

– Нет. Если посчитать стоимость квартиры плюс огромные расходы на ремонт, то инвесторы уже не зарабатывают так, как раньше. Времена, когда можно было инвестировать в котлован и затем выгодно перепродать, прошли – сейчас доходность существенно упала.

– Что будет с ценами до конца года?

– Падения, которого ожидают некоторые покупатели, – не будет, особенно на 1-2-комнатные квартиры. Если финансирование госпрограмм продолжится, то это будет повышать спрос и ценовую политику.

Какое жилье пользуется спросом и реально ли сторговаться

– Есть ли сейчас спрос на хрущевки и панельки?

– Это старый жилой фонд. Панельные дома – холодные, это так себе серия, а хрущевки – старые квартиры под ремонт. Спроса на них практически и раньше не было, но сейчас их больше покупают под госпрограммы.

– То есть сейчас наибольший спрос именно на новостройки?

– Новостройки всегда в спросе, но речь идет именно об уже готовых квартирах, куда можно заехать и жить. Сейчас в котлован инвестируют гораздо меньше, чем до войны.

Поэтому вторичный рынок более живой. Наиболее ходовыми являются индивидуальные проекты 2000-х и монолитно-каркасные новостройки 2008–2015 годов, потому что у них хорошее качество строительства.

– Готовы ли украинцы сейчас вкладывать деньги в элитное жилье? В частности, на том же Печерске?

– Элитку теперь гораздо меньше покупают. До войны было намного больше платежеспособных клиентов, которые рассматривали этот сегмент. А сейчас многие уехали и с собой вывезли деньги.

– Наблюдаете ли спад активности вокруг недвижимости на Лукьяновке из-за регулярных российских атак?

– Конечно, это взаимосвязано на 100%. Раньше мы часто получали запросы от клиентов, которые искали квартиры под аренду: чтобы было близко к метро, хорошая локация. Такие объекты выгодно сдавались. Сейчас, когда речь заходит о Лукьяновке, люди просто не готовы платить за жилье в зоне повышенного риска.

Но продавцы эту реальность до сих пор не осознают. Они игнорируют тот факт, что район регулярно страдает от обстрелов, и выходят на рынок с завышенными ценами. Из-за этого и возникает пропасть между реальной рыночной стоимостью и фантазиями собственников.

Фото: Какие сейчас тенденции на рынке недвижимости в Киеве (инфографика РБК-Украина)

– Насколько влияет на цену наличие автономного отопления, укрытия, генератора в доме?

– Сейчас это самый большой запрос у покупателей – все хотят иметь автономию. Если в доме есть источник бесперебойного питания, либо своя генерация, котельная – это преимущество как при аренде, так и при продаже. Конечно, это влияет на цену квадратного метра. Важно также наличие укрытия или подземного паркинга.

– Из вашего опыта, насколько реально сбить цену от первоначальной суммы?

– Если это старая панелька или хрущевка – там больше торгуются. Многое также зависит и от формы расчета: покупатели за наличные торгуются гораздо больше, чем покупатели, приобретающие за государственные средства.

Поскольку за наличные минимум бюрократии, а с госпрограммами ситуация иная: большинство собственников изначально не готовы с ними работать. Мы им все разъясняем, потому что раньше они отказывались из-за незнания самого процесса.

Но торг возможен, когда человеку нужно срочно продать – например, при выезде за границу. Бывает, что объект рекламировался не по рыночной цене, потому что никто не проанализировал рынок и не донес это до владельца. Когда же собственник дозревает до рыночной цены, люди готовы уступать в зависимости от потребности и ситуации. По старому фонду торг иногда составляет 5-10% стоимости.

Влияет и фактор покупки-продажи взамен. Если люди уже нашли объект, который хотят приобрести, а продают что-то свое, они готовы уступить, лишь бы закрыть свой вопрос с продажей.

– Стоит ли делать ремонт перед продажей, чтобы дороже продать квартиру?

– Стоит только сделать предпродажную подготовку, то есть минимально улучшить визуальное состояние, хотя бы освежить, что-то подкрасить или провести минимальный косметический ремонт.

Делать в старом фонде дорогой ремонт, чтобы потом заработать – этот формат уже не работает. Сегодня покупатели готовы платить только за действительно ликвидное жилье, поэтому важна реалистичная цена.