Інвестиції в нерухомість: як себе убезпечити

НовиниOnline    10.10.2014 - 17:28
Саме слово «інвестор» передбачає наявність ризиків при здійсненні фінансової діяльності. Тому немає нічого дивного в тому, що доля капіталовкладень у новобудови часом непередбачувана. Але при грамотному підході ризики майже завжди можна мінімізувати.В останні кілька років рівень довіри покупця до забудовникам потроху зростає. Економічна криза 2008-2009 рр. допоміг відсіяти багато неблагонадійні компанії, створені в розрахунку на отримання швидкого прибутку. І тепер, коли вибухнула нова криза, обтяжений революцією, політичним зміною курсу країни і військовими діями, позиції більшості компаній виявилися більш-менш стійкими, тому несподіванок для інвестора, начебто замороженого будівництва, поки немає.

Саме слово «інвестор» передбачає наявність ризиків при здійсненні фінансової діяльності.Тому немає нічого дивного в тому, що доля капіталовкладень у новобудови часом непередбачувана. Але при грамотному підході ризики майже завжди можна мінімізувати. В останні кілька років рівень довіри покупця до забудовникам потроху зростає. Економічна криза 2008-2009 рр. допоміг відсіяти багато неблагонадійні компанії, створені в розрахунку на отримання швидкого прибутку. І тепер, коли вибухнула нова криза, обтяжений революцією, політичним зміною курсу країни і військовими діями, позиції більшості компаній виявилися більш-менш стійкими, тому несподіванок для інвестора, начебто замороженого будівництва, поки немає.

Навпаки, будівельні компанії намагаються підтримати своїх вкладників, пропонуючи різні схеми погашення фінансових зобов'язань. А для нових клієнтів -різноманітність програм лояльності , знижок та спеціальних пропозицій.

При всьому цьому розмаїтті не варто забувати, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці. І той, хто розраховує на тлі кризи, що вибухнула в країні вдало вкласти капітал, має дуже прискіпливо підійти до вибору об'єкту інвестування, особливо коли мова йде про споруджуване житло.

Превентивні заходи

Продаж квартир в новобудовах часто починаються на етапі котловану. Брати участь у таких проектах вважається занадто ризикованим. Безпечним для інвестицій можна вважати етап не менше 50-60% готовності об'єкта, оскільки в такому випадку втрати забудовника при заморожуванні будівництва будуть більше, ніж його завершення навіть на невигідних умовах.
Пріоритетна також нерухомість, починаючи з другої черги будівництва. Відштовхуючись від інформації, скільки секцій або черг будівництва передбачено в будинку чи комплексі і того, як швидко йде їх будівництво і здача, можна зробити безпомилковий висновок про надійність і відповідальності забудовника.

Крім того, за завершеною першої черги можна зробити реальні висновки про якість надаваних послуг і об'єкті, темпах будівництва та відгуках вже існуючих покупців. Але найголовніше - підведення всіх інженерних комунікацій до споруджуваного об'єкта становить близько 30% витрат. І коли ми говоримо про другої черги будівництва, мається на увазі, що всі ці комунікації вже є.

Рекомендується поцікавитися, в якому стані здаються квартири. І хоч многиестроительные компанії сьогодні економлять на обробці нових апартаментів, експерти ринку акцентують увагу на тому, що саме наявність чистової обробки в споруджуваних квартирах - додатковий плюс до іміджу компанії.

Не останню роль відіграє локація і наявність міської інфраструктури в межах доступності. Адже земля під будівництво досить дорога, і чим гірше і незручніше ділянка, тим більше ймовірність неохайності виконавця.

Багато суперечок ведеться на тему користі від наявності у забудовника власного Жеку або іншої експлуатаційної компанії. За кордоном, наприклад, в Болгарії ця практика досить успішна і поширена. У нашій країні поки звикли звинувачувати такі ініціативи в прагненні отримати додатковий заробіток на своїх клієнтах. З іншого боку, робота експлуатаційних компаній дозволяє додатково оцінити рівень сервісу і пропозиції забудовника і розуміти, що може очікувати інвестора по закінченні будівництва.

Де криється підступ

Один з ключових моментів тут - механізм фінансування купівлі, пропонований забудовником своїм клієнтом. В Україні офіційно їх два - фонд фінансування і цільові облігації. Фонд фінансування, наприклад, є фактично посередником між інвестором і забудовником: покупець передає фонду в управління кошти на будівництво житла, а той укладає відповідний договір з будівельною компанією. Цільові облігації можуть купуватися частинами по мірі будівництва будинку, а також використовуватися власником як майновий об'єкт сам по собі.

Інші варіанти, наприклад, купівля закладних або інших цінних паперів, - ініціатива компанії, не закріплена законодавчо, а отже, при виникненні спорів, їх судове рішення може виявитися не на користь потерпілого інвестора.

Забудовник презентує потенційному інвестору план розробки ділянки, що передбачає не тільки будівництво житлового будинку або комплексу, але і облаштування території, розробку внутрішньої інфраструктури, що включає і соціальні об'єкти, на зразок дитячих садів і спортмайданчиків. Реальний результат у переважній більшості випадків відрізняється від обіцяного. Але в даному випадку довести свою правоту неможливо ніяким чином - у договорі наявність таких об'єктів не передбачається.

Бичем сучасних міських новобудов стає парковка . Про підземних паркінгах в комплексах економ-класу, як правило, мова взагалі не йде. У такому випадку рекомендується озирнутися на місцевості - вивчити щільність забудови мікрорайону, поверховість прилеглих будинків, ширину проїзної частини та тротуарів.

Після здачі будинку в експлуатацію нерідко виявляється, що метраж квартири відрізняється від закріпленого в документах. Це відмінність рідко перевищує 1-2 кв. м, але при середній вартості 1 кв. м близько 13-14 тис. грн потрібно бути готовим до додаткових витрат або «розборок». «Коли будинок був зданий, - розповідає Катерина, власниця нової квартири в Бучі , наша квартира виявилася на півметра менше, ніж в документах. Сперечалися довго, тим більше, що замірник від будівельної компанії не хотів визнавати похибки. Але, врешті-решт, ми домоглися замість безкоштовної установки котла».

Уважне прочитання договору може позбавити від неприємних сюрпризів на кшталт обмежень нових мешканців в облаштуванні своїх квартир - заборон на засклення балконів або виносу кондиціонерів і супутникових антен на фасад будівлі.

Інвесторам варто також пам'ятати, що термін здачі будинку в експлуатацію і його заселення - це різні дати, між якими може пройти не менше півроку, протягом яких будинок передається на баланс міста і готуються всі правовстановлюючі документи.

Увага до деталей

Крім іншого, фахівці рекомендують побачити будови своїми очима, спостерігати їх у динаміці протягом декількох місяців. Це дозволить зробити висновки про темпи будівництва і навіть використанні тих чи інших матеріалів.

Обов'язковим вважається і детальне вивчення не тільки сайту самої компанії-забудовника, але і форумів і новин груп в соцмережах, так або інакше пов'язаних з компанією і її об'єктами.

Можна залучити юриста до оцінки надаються клієнтам документів з будівництва. А надати вам мають ліцензію на будівництво і генеральний підряд, проектну та дозвільну документацію, декларацію про початок будівельних робіт, завізовану в Державній будівельно-архітектурної інспекції, або, замість декларації, аналогічна їй за змістом дозвіл на проведення будівельних робіт з укладенням держекспертизи. Не варто забувати і про відповідність заявленої і реальної категорії складності будівництва.

Всі ці дії тільки в комплексі можуть посприяти мінімізації ризиків капіталовкладень у будівництво житлових об'єктів. Насправді ж, ситуація в країні сьогодні не дозволяє говорити про які-небудь гарантії не тільки у сфері будівництва, але і в інших галузях економіки та життя в цілому. Тим не менш, поки це можливо, більшість будівельних компаній намагаються виконувати взяті на себе зобов'язання, розуміючи свою відповідальність перед інвесторами і власними співробітниками. Це дозволяє сподіватися на благополучне вирішення ситуації, подальший розвиток компаній і, звичайно, вдале вирішення житлових покупцями квартир.

Нагадуємо, не забудьте обрати свій спосіб читати новини.
Messenger Telegram Chrome
On Top