Інвестиції в нерухомість: як себе убезпечити
Саме слово «інвестор» передбачає наявність ризиків при здійсненні фінансової діяльності.Тому немає нічого дивного в тому, що доля капіталовкладень у новобудови часом непередбачувана. Але при грамотному підході ризики майже завжди можна мінімізувати. В останні кілька років рівень довіри покупця до забудовникам потроху зростає. Економічна криза 2008-2009 рр. допоміг відсіяти багато неблагонадійні компанії, створені в розрахунку на отримання швидкого прибутку. І тепер, коли вибухнула нова криза, обтяжений революцією, політичним зміною курсу країни і військовими діями, позиції більшості компаній виявилися більш-менш стійкими, тому несподіванок для інвестора, начебто замороженого будівництва, поки немає.
Навпаки, будівельні компанії намагаються підтримати своїх вкладників, пропонуючи різні схеми погашення фінансових зобов'язань. А для нових клієнтів -різноманітність програм лояльності , знижок та спеціальних пропозицій.
При всьому цьому розмаїтті не варто забувати, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці. І той, хто розраховує на тлі кризи, що вибухнула в країні вдало вкласти капітал, має дуже прискіпливо підійти до вибору об'єкту інвестування, особливо коли мова йде про споруджуване житло.
Превентивні заходи
Продаж квартир в новобудовах часто починаються на етапі котловану. Брати участь у таких проектах вважається занадто ризикованим. Безпечним для інвестицій можна вважати етап не менше 50-60% готовності об'єкта, оскільки в такому випадку втрати забудовника при заморожуванні будівництва будуть більше, ніж його завершення навіть на невигідних умовах.
Пріоритетна також нерухомість, починаючи з другої черги будівництва. Відштовхуючись від інформації, скільки секцій або черг будівництва передбачено в будинку чи комплексі і того, як швидко йде їх будівництво і здача, можна зробити безпомилковий висновок про надійність і відповідальності забудовника.
Крім того, за завершеною першої черги можна зробити реальні висновки про якість надаваних послуг і об'єкті, темпах будівництва та відгуках вже існуючих покупців. Але найголовніше - підведення всіх інженерних комунікацій до споруджуваного об'єкта становить близько 30% витрат. І коли ми говоримо про другої черги будівництва, мається на увазі, що всі ці комунікації вже є.
Рекомендується поцікавитися, в якому стані здаються квартири. І хоч многиестроительные компанії сьогодні економлять на обробці нових апартаментів, експерти ринку акцентують увагу на тому, що саме наявність чистової обробки в споруджуваних квартирах - додатковий плюс до іміджу компанії.
Не останню роль відіграє локація і наявність міської інфраструктури в межах доступності. Адже земля під будівництво досить дорога, і чим гірше і незручніше ділянка, тим більше ймовірність неохайності виконавця.
Багато суперечок ведеться на тему користі від наявності у забудовника власного Жеку або іншої експлуатаційної компанії. За кордоном, наприклад, в Болгарії ця практика досить успішна і поширена. У нашій країні поки звикли звинувачувати такі ініціативи в прагненні отримати додатковий заробіток на своїх клієнтах. З іншого боку, робота експлуатаційних компаній дозволяє додатково оцінити рівень сервісу і пропозиції забудовника і розуміти, що може очікувати інвестора по закінченні будівництва.
Де криється підступ
Один з ключових моментів тут - механізм фінансування купівлі, пропонований забудовником своїм клієнтом. В Україні офіційно їх два - фонд фінансування і цільові облігації. Фонд фінансування, наприклад, є фактично посередником між інвестором і забудовником: покупець передає фонду в управління кошти на будівництво житла, а той укладає відповідний договір з будівельною компанією. Цільові облігації можуть купуватися частинами по мірі будівництва будинку, а також використовуватися власником як майновий об'єкт сам по собі.
Інші варіанти, наприклад, купівля закладних або інших цінних паперів, - ініціатива компанії, не закріплена законодавчо, а отже, при виникненні спорів, їх судове рішення може виявитися не на користь потерпілого інвестора.
Забудовник презентує потенційному інвестору план розробки ділянки, що передбачає не тільки будівництво житлового будинку або комплексу, але і облаштування території, розробку внутрішньої інфраструктури, що включає і соціальні об'єкти, на зразок дитячих садів і спортмайданчиків. Реальний результат у переважній більшості випадків відрізняється від обіцяного. Але в даному випадку довести свою правоту неможливо ніяким чином - у договорі наявність таких об'єктів не передбачається.
Бичем сучасних міських новобудов стає парковка . Про підземних паркінгах в комплексах економ-класу, як правило, мова взагалі не йде. У такому випадку рекомендується озирнутися на місцевості - вивчити щільність забудови мікрорайону, поверховість прилеглих будинків, ширину проїзної частини та тротуарів.
Після здачі будинку в експлуатацію нерідко виявляється, що метраж квартири відрізняється від закріпленого в документах. Це відмінність рідко перевищує 1-2 кв. м, але при середній вартості 1 кв. м близько 13-14 тис. грн потрібно бути готовим до додаткових витрат або «розборок». «Коли будинок був зданий, - розповідає Катерина, власниця нової квартири в Бучі , наша квартира виявилася на півметра менше, ніж в документах. Сперечалися довго, тим більше, що замірник від будівельної компанії не хотів визнавати похибки. Але, врешті-решт, ми домоглися замість безкоштовної установки котла».
Уважне прочитання договору може позбавити від неприємних сюрпризів на кшталт обмежень нових мешканців в облаштуванні своїх квартир - заборон на засклення балконів або виносу кондиціонерів і супутникових антен на фасад будівлі.
Інвесторам варто також пам'ятати, що термін здачі будинку в експлуатацію і його заселення - це різні дати, між якими може пройти не менше півроку, протягом яких будинок передається на баланс міста і готуються всі правовстановлюючі документи.
Увага до деталей
Крім іншого, фахівці рекомендують побачити будови своїми очима, спостерігати їх у динаміці протягом декількох місяців. Це дозволить зробити висновки про темпи будівництва і навіть використанні тих чи інших матеріалів.
Обов'язковим вважається і детальне вивчення не тільки сайту самої компанії-забудовника, але і форумів і новин груп в соцмережах, так або інакше пов'язаних з компанією і її об'єктами.
Можна залучити юриста до оцінки надаються клієнтам документів з будівництва. А надати вам мають ліцензію на будівництво і генеральний підряд, проектну та дозвільну документацію, декларацію про початок будівельних робіт, завізовану в Державній будівельно-архітектурної інспекції, або, замість декларації, аналогічна їй за змістом дозвіл на проведення будівельних робіт з укладенням держекспертизи. Не варто забувати і про відповідність заявленої і реальної категорії складності будівництва.
Всі ці дії тільки в комплексі можуть посприяти мінімізації ризиків капіталовкладень у будівництво житлових об'єктів. Насправді ж, ситуація в країні сьогодні не дозволяє говорити про які-небудь гарантії не тільки у сфері будівництва, але і в інших галузях економіки та життя в цілому. Тим не менш, поки це можливо, більшість будівельних компаній намагаються виконувати взяті на себе зобов'язання, розуміючи свою відповідальність перед інвесторами і власними співробітниками. Це дозволяє сподіватися на благополучне вирішення ситуації, подальший розвиток компаній і, звичайно, вдале вирішення житлових покупцями квартир.
