Що рухало» українську нерухомість в 2014 році?
Минає 2014 рік для ринку нерухомості був насичений різними ініціативами, як влади, так і учасників ринку. ІАП «Столична нерухомість» вирішив підсумувати, що сталося знакового і як це відіб'ється на ринку в майбутньому.
Держреєстр об'єктів нерухомості став відкритим
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення кінцевих вигод юридичних осіб і публічних діячів» від 14 жовтня 2014 № 1701-VII змінюється режим доступу до відомостей Державного реєстру прав на нерухоме майно, які стають відкритими і загальнодоступними. Зазначені зміни передбачають можливість отримання будь-яким фізичним чи юридичною особою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, інформації по об'єкту нерухомості в електронній формі через офіційний сайт Державної Реєстраційної Служби України. Зазначене положення нададуть можливість перевіряти права власників на нерухоме майно. «У той же час, з метою реалізації норм вищезазначеного закону Кабінет Міністрів України має ухвалити підзаконні нормативно-правові акти, які на сьогодні ще не прийняті, тому реєстр поки що закритий», - говорить юрист компанії «Перша ріелторська група», Микола Беспалов. «Надання доступу до даних Реєстру можна вважати найбільш значущим, і, в той же час, мабуть, найнесподіванішим подією року. Справа в тому, що необхідність відкриття реєстру (що повністю відповідає світовій практиці) вже обговорювалася кілька років, але ніхто, мабуть, серйозно не вірив у те, що це статися. Крім антикорупційної складової, ефект від відкриття даних Реєстру полягає також у наданні додаткового комфорту» для потенційних інвесторів, які зможуть перевірити актуальний статус зареєстрованих прав та обтяжень на потрібний об'єкт. Тому, з наданням публічного доступу до даних Реєстру також пов'язують покращення показників інвестиційної привабливості країни в цілому», - вважає Тимур Бондарєв, керуючий партнер адвокатського об'єднання Arzinger.
Реєстрацію нерухомості спростили
Удосконалено порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно Спрощена процедура проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно або державного акта на право власності на землю, виданих компетентними органами до 1 січня 2013 року. Досі зазначена процедура була значно ускладнена в зв'язку з відсутністю належного нормативного обгрунтування. Тепер всі бажаючі зареєструвати нерухомість не повинні подавати письмові заявки і заповнювати формуляри. Для реєстрації квартири достатньо паспорта та договору купівлі-продажу, з якими слід звернутися в офіс з надання адміністративних послуг, де дані будуть внесені в програму, в автоматичному режимі сформуються заявки і запуститься процес реєстрації. Також розмежований перелік документів, які повинні подавати забудовники, і, безпосередньо, інвестор для проведення державної реєстрації прав на новий або реконструйований об'єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб. «Спрощення реєстрації, безумовно, позитивний сигнал для ринку, проте, зростання кількості угод на ринку він навряд чи буде мати вплив. Кількість угод визначається попитом і пропозицією, ціною. Тому основними ключовими чинниками, які визначатимуть розвиток ринку житла в 2015 році будуть: загальноекономічна ситуація в країні, валютний курс, військові дії/їх припинення», - говорить директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко. «В цілому, вже можна говорити про деякий прогрес з практикою застосування нової системи державної реєстрації речових прав. Однак збережеться позитивна динаміка в наступному році поки не ясно. Як відомо, задекларований урядом вектор децентралізації влади, крім іншого, передбачає передачу повноважень щодо державної реєстрації речових прав безпосередньо органам місцевого самоврядування. На жаль, практика показує, що перехідний період, наступний за впровадженням будь-якої реформи, а особливо у сфері надання адміністративних послуг, неодмінно супроводжується труднощами для кінцевих споживачів таких послуг і частковим «заморожуванням» процесу», - вважає пан Бондарєв.
Україна прийняла Єврокоди
З 1 липня 2014 року в Україні вступили в силу Єврокоди. У той же час говорити про те, що в близькій перспективі єврокоди, прийняті Україною, замінять національну нормативну базу, діючу в будівельній сфері, немає підстав. За словами Анатолія Перельмутера, головного наукового співробітника компанії «Скад Софт», доктора технічних наук, «у нас передбачено паралельне існування двох нормативних баз - єврокодів і наших традиційних Дбнів. Тому девелопери, інвестори, архітектори зможуть вибирати, на якій із систем їм зручніше проектувати». Але поки «помацати» вигоду від впровадження єврокодів учасникам ринку ще складно. Так, за словами Романа Курашева, керуючого директора Українського центру сталевого будівництва, «з одного боку девелопер бачить Дбни (будівельні норми), з іншого тепер він вже може використовувати і єврокоди. Аналізуючи всі можливі вигоди і ризики одних і інших, він і приймає рішення, на основі чого робити проект. Якщо він побачить, що єврокоди дають йому «щось» більше ніж ДБН (економію грошей, часу, ресурсів тощо), то він обере їх. Але поки говорити про це «щось» досить важко, оскільки порівняльного проектування - за ДБНам і еврокодам, яке б наочно демонструвало «плюси» і «мінуси» одного і другого підходів, в Україні дуже мало, воно ще на ранніх стадіях». У той же час впровадження єврокодів в Україні викликає певне незадоволення з боку проектувальників, які звикли працювати за старими правилами і не готові до конкуренції. «У нас конкурентний ринок і кожен бореться за своє місце під сонцем, а для того, щоб це не викликало невдоволення потрібно вчитися працювати по еврокодам. І потроху наші проектувальники будуть їх освоювати, щоб вигравати конкурентну боротьбу. А конкуренція, безумовно, зростає, оскільки на наш ринок виходять представники Заходу, вже звиклі працювати за еврокодам. І в той же час, освоєння єврокодів відкриває перед нашими проектувальникам нові перспективи - створення проектів для європейських замовників», - говорить Дмитро Барзилович, директор департаменту технічного регулювання та науково-технічного розвитку Мінрегіонбуду. «Для повноцінного переходу українського ринку нерухомості на єврокоди необхідно здійснити перепідготовку діючих інженерів і проектувальників, а також ввести у програму профільних навчальних закладів відповідний курс. На такий комплекс заходів знадобиться не менше 5-ти років», - вважає Ганна Іскіердо, директор компанії «Аимм-Груп».
Нові правила оцінки нерухомості
Постановою Кабінету Міністрів від 21 серпня 2014 № 358 скасовано положення, яким встановлювалося, що оцінку нерухомого майна для цілей оподаткування могли здійснювати тільки оцінювачі, які мають спеціалізації 1.8, 2.3 і напрям 3. Що це означає «людською мовою», пояснив Микола Беспалов: «Скасовані норми фактично монополізували ринок надання послуг з оцінки майна для цілей оподаткування. Завдяки нововведенням зменшилася вартість оцінки та звіт про оцінку можна отримати набагато швидше». Ярослави Чапко зазначає, що на ринок оцінки повернулися ті компанії, які раніше займалися оцінкою нерухомості. Скоротився термін подання звітів до 1-2 днів, середня вартість також впала до 300-400 грн. за звіт. «Необхідно пам'ятати, що у сфері оцінки залишається ще одна суттєва проблема, а саме повсюдне умисне заниження оціночної вартості об'єктів з метою зменшення супутніх податкових зобов'язань при відчуженні. Використання такої опції, безсумнівно, дуже зручно для сторін угоди. У той же час, можливість поповнити державний бюджет за рахунок транзакцій з нерухомістю виглядає більш логічним і виправданим порівняно з оподаткуванням нерухомого майна, з розширенням бази якого неодмінно постраждають широкі верстви населення», - додає Тимур Бондарєв.
Податкові зміни
Говорячи про розширення «спектру» податків на нерухомість Тимур Бондарєв, зокрема, мав на увазі, що з 1 квітня 2014 базою оподаткування на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, стала загальна площа об'єкта житлової нерухомості. Раніше податок застосовували тільки на житлову площу. «Зміна правил оподаткування нерухомості торкнеться, швидше за все, ринку оренди. Орендодавці постараються перекласти податок на орендарів, включивши цю суму в орендую плату, підвищивши її пропорційно зростанню податку», - вважає Ярослава Чапко. З 1 квітня 2014 збільшено також ставки земельного податку, встановлені статтею 275 Податкового кодексу України, для власників землі і землекористувачів у населених пунктах, де не проведена грошова оцінка. Ставка залежить від чисельності населення населеного пункту, де розташована земельна ділянка.
Оформлення спадщини спростили
Верховна Рада України ухвалила закон про внесення змін у деякі законодавчі акти України (щодо деяких питань спадкування) №5141. Документ покликаний спростити процедуру оформлення спадщини та реєстрації прав спадкоємців на успадковане ними нерухоме майно (насамперед у сільських населених пунктах). Для цього передбачається надання відповідних повноважень органам місцевого самоврядування сільських населених пунктів. Також скасовується обов'язкове проведення оцінки майна у випадках спадкування майна спадкоємцями першої та другої черги за законом і за правом представлення, а також у разі успадкування майна, що оподатковується за нульовою ставкою. Закон висуває досить високі кваліфікаційні вимоги до посадових осіб органів місцевого самоврядування, які наділені повноваженнями щодо видачі свідоцтв про право на спадщину. Зокрема, такі особи повинні мати вищу юридичну освіту і трирічний досвід роботи в галузі права, пройти обов'язкове стажування в державній або приватній нотаріальній конторі і навчання по роботі з державними реєстрами, а також скласти іспит по спадковому праву. «З одного боку, такий «відповідальний» підхід законодавця до кваліфікаційним вимогам мінімізує ризики настання негативних наслідків від можливої некомпетентності відповідних осіб на місцях в питаннях відкриття спадщини та внесення даних до Державного реєстру речових прав. Однак закономірно виникає питання - чи в багатьох сільських радах знайдуться фахівці, готові до проходження спеціальної підготовки і отримання додаткових повноважень щодо відкриття спадщини? І по-друге - коли зможуть повноцінно запрацювати нові процедури враховуючи значні тимчасові витрати на навчання таких посадових осіб?», - задає актуальні питання Тимур Бондарєв. Він також зазначає, що спадкоємцям у деяких випадках так і не вдасться отримати свідоцтво на місці і уникнути відвідування державних органів або органів місцевого самоврядування в районі. Наприклад, в разі прийняття у спадщину земельної ділянки в пакет обов'язкових документів, також подаються витяг з Державного земельного кадастру та нормативна грошова оцінка такого ділянки, які на сьогоднішній день видаються районними відділеннями Держземагенства.
Нова класифікація житла
У поточному році фахівцями ринку нерухомості була озвучена ініціатива - актуалізувати класифікацію нового житла. «Чинна класифікація була розроблена ще у 2006 році. Сьогодні вона не повністю відображає поточний стан ринку первинної житлової нерухомості - змінилися самі концепції проектів, з'явилися нові технології будівництва, інженерні рішення. Крім того, змінилися і вимоги покупців до житла. Якщо раніше класифікація включала такі класи як «соціальне житло», «житло економ», «бізнес», «преміум» і «делюкс», то сьогодні нова класифікація пропонує розділити житло на 2 великих сегмента - «бюджетне» (клас «економ» і клас «комфорт») і «престижне» («бізнес», «преміум» і «люкс»)», - говорить Ярослава Чапко. За її словами, прибраний з класифікаціями такий клас житла як «соціальне житло», оскільки цей термін більше відноситься до механізму оплати, ніж до самим характеристикам житлового комплексу. З'явився новий клас - «комфорт», який користується сьогодні великою популярністю. Нова класифікація дозволить структурувати ринок, а покупцям розібратися до якого класу в дійсності належить рекламований той чи інший житловий комплекс. Зараз робоча група, що складається з провідних девелоперських компаній, консультантів, ріелторів, представників ЗМІ, громадських організацій працює над критеріями, погоджує кожну характеристику того чи іншого класу. Очікується, що нова класифікація буде прийнята учасниками ринку вже в наступному році.
