Имеет ли право владелец заходить в съемную квартиру: объяснение адвоката

Имеет ли владелец право заходить в квартиру без предупреждения

Право собственности само по себе не позволяет владельцу посещать арендуемое жилье никогда без согласия нанимателя. В момент действия договора арендатор получает законное право пользоваться квартирой, а неприкосновенность жилья защищается Конституцией и гражданским законодательством.

В частности, статья 317 Гражданского кодекса Украины определяет права собственника на владение, использование и распоряжение имуществом. В то же время, согласно статье 810 ГК Украины, собственник передает жилье нанимателю для проживания на определенный срок за плату.

Статья 30 Конституции Украины гарантирует неприкосновенность жилья. Аналогичное положение содержит статья 311 ГК Украины: проникновение в жилье допускается только в случаях и порядке, определенных законом.

Как отмечает адвокат, эти гарантии касаются не только собственников, но и людей, которые законно пользуются жильем. Поэтому наличие у владельца ключей не означает, что он может самостоятельно заходить в квартиру при отсутствии арендатора.

Когда можно зайти без согласия арендатора

Исключения предусмотрены для неотложных случаев, когда промедление может угрожать жизни людей или привести к значительному ущербу имуществу. Речь идет, в частности, о пожаре, утечке газа, серьезной аварии с водоснабжением или другой ситуации, которая требует срочного вмешательства.

Статья 30 Конституции Украины и статья 311 ГК предусматривают возможность проникновения в жилье в неотложных случаях по установленному законом порядку.

В зависимости от обстоятельств следует привлекать аварийные службы, ГСЧС или полицию. Само желание владельца проверить состояние квартиры не является основанием для безотлагательного доступа без согласования с арендатором.

Как владелец может проверять состояние жилья

Владелец имеет право заботиться о своем имуществе и контролировать его состояние. Однако доступ к квартире, переданной в аренду, нужно организовать так, чтобы не нарушать права нанимателя.

Для этого стороны могут заранее указать в договоре условия посещения жилья. Например, согласовать:

• предупреждение о визите за 24 или 48 часов;
• конкретное время осмотра;
• присутствие арендатора;
• доступ к проведению ремонта или технических работ;
• возможность снимать характеристики счетчиков и проверять коммуникации.

В случае конфликта важно учитывать не только сам факт входа в квартиру, но и условия договора и то, соблюдал ли владелец согласованные правила.

Что делать, если владелец зашел без разрешения

Если арендатор узнал, что владелец заходил в квартиру без согласования, следует, прежде всего, зафиксировать обстоятельства. Например, сохранить переписку, в которой владелец подтверждает свой визит, а также записи камер наблюдения или домофона, если они есть.

Следующий шаг - проверить договор аренды и выяснить, предусматривает ли он право собственника заходить в жилье и при каких условиях.

Если соответствующих положений нет или владелец нарушил договоренности, можно в письменном виде уведомить его об этом и предложить согласовать четкий порядок доступа в дальнейшем.

Если владелец систематически заходит без согласования, использует ключи вопреки воле арендатора, угрожает или наносит ущерб, ситуация требует отдельной правовой оценки.

Угрожает ли владельцу уголовная ответственность

При определенных обстоятельствах незаконный вход в арендуемое жилье может иметь признаки уголовного правонарушения.

Статья 162 Уголовного кодекса Украины предусматривает ответственность за незаконное проникновение в жилище или другое владение лица, незаконное проведение в них осмотра или обыска и другие действия, нарушающие неприкосновенность жилья.

В то же время, не каждый вход владельца в арендованную квартиру автоматически является уголовным правонарушением. Для правовой оценки имеют значение конкретные обстоятельства: было ли согласие арендатора, что предусматривал договор, существовала ли неотложная ситуация и при каких условиях владелец попал в квартиру.

Радева заключает: собственник сохраняет право собственности на квартиру, но не может произвольно пользоваться ею вопреки правам арендатора. Плановые визиты следует согласовывать заранее или проводить по правилам, определенным договором, а безотлагательные случаи требуют соблюдения специального порядка, установленного законом.