Без "єОселі" некоторые девелоперы обанкротились бы: интервью главы "Укрфинжилья"

Война и исторический дефицит квадратных метров поставили перед Украиной сложнейшую задачу – обеспечить жильем миллионы граждан, в частности внутренне перемещенных лиц и ветеранов. Программа льготной ипотеки "єОселя" уже стала главным драйвером рынка. Однако в 2026 году она претерпела существенные трансформации.

Почему государство больше не хочет финансировать покупку жилья на "вторичке", как застройщиков заставляют выходить из тени, когда в Украине появится европейская модель социальной аренды? Об этом в интервью РБК-Украина рассказал глава правления ЧАО "Укрфинжилье" Евгений Мецгер.

Дефицит в 600 млн. кв. м: какое жилье будут строить в Украине

– Вы заявляли о дефиците жилья в Украине на уровне 600 млн кв. м, или около 24 трлн гривен. Откуда эти цифры и как планируется покрыть этот дефицит?

– Это была совместная работа со Всемирным банком. Мы сравнили, сколько квадратных метров качественного, энергоэффективного жилья приходится на человека в ЕС, и сопоставили с нашим фондом.

Это, конечно, экспертная оценка, а не математически точный расчет. При этом очень старый фонд, который трудно назвать нормальным жильем, мы отбросили – его нужно перестраивать.

К тому же, война внесла коррективы. Теперь в каждом доме должен быть шелтер, энергоэффективная система, возможно, солнечные панели. Старые дома такими уже почти никогда не станут.

Так вот… Если бы Украина в одно утро проснулась полноценной частью Европы, нам нужно было бы достроить исторически накопленный за 30 лет дефицит – примерно 450 млн кв. м. К тому же после российского нашествия добавилось еще около 150 млн кв. м потерянного жилья, или почти 13% фонда. Вместе – 600 млн кв. м.

– Быстро такой объем с помощью одного лишь "Укрфинжилья" не построишь…

– Срочно нужен не такой большой объем. Условно, необходим миллион квартир, чтобы было куда вернуться внутренне перемещенным лицам – ВПЛ. Конечно, одно "Укрфинжилье" все эти вопросы не решит.

В мире работает несколько инструментов одновременно: ипотека, аренда с правом выкупа, лизинг, социальный фонд жилья. Государство реализовало только ипотеку – и, уверен, очень удачно. Социальной аренды у нас практически нет, ее еще предстоит создать.

– На какую европейскую модель в сфере недвижимости ориентируется Украина: континентальную, с сильным институтом аренды, или англосаксонскую, с культом собственности?

– Действительно, Канада, США, Япония, Сингапур любят право собственности. Европа выбрала другой путь – управляет фондом для социальной аренды, часть которого вообще не продает.

Мы, украинцы, тоже тяготеем к собственному жилью. В этом по ментальности мы ближе к Канаде или Японии, чем ко многим европейским странам.

Со временем и в Украине должен появиться инструмент социального арендного жилья – просто не в таком объеме, как в Европе. В Вене, например, почти 50% жилого фонда – это арендное жилье.

Фото: Евгений Мецгер о том, что можно купить за государственные деньги (инфографика РБК-Украина)

В целом во многих европейских странах люди сначала направляют средства на текущие личные потребности, а платежи за жилье могут оставлять на потом. Если же возникают финансовые трудности, они обращаются за помощью к государству. В Украине подход в основном другой: сначала ипотека и коммунальные платежи, а уже потом остальные расходы.

Именно благодаря такому высокому уровню ответственности украинцев по своим обязательствам в портфеле "Укрфинжилья" практически нет проблемных активов. Заемщики платят все вовремя.

Подытоживая, могу сказать, что копировать что-то из Европы один в один невозможно. Мы выбираем адаптивно и компилируем.

Анатомия финансирования: ОВГЗ, секьюритизация и объемы "єОселі"

– Как-то вы говорили о плане привлечь 65 млрд гривен финансирования єОселі в 2026 году. Откуда берутся деньги у компании?

– В государственном бюджете денег для нас нет. Наш капитал – это ОВГЗ (облигации внутреннего государственного займа – ред.), которые государство внесло в уставный капитал. С этих бумаг мы получаем купонный доход, как и любой держатель.

Капитал компании достигает 100 млрд гривен. Но это бумаги без вторичного рынка, с очень низкой ставкой, тяжелые в работе.

Мы нашли, как привлекать под них живые деньги через репо (краткосрочный кредит под залог – ред.) и кредитование. Все 47 млрд гривен кредитного портфеля єОселі – это средства, заимствованные под залог этих бумаг.

Далее планируем гарантии, собственные ипотечные бумаги и механизм секьюритизации (превращение существующих ипотек в ценные бумаги для привлечения денег под новые кредиты – ред.). Соответствующий законопроект уже прошел первое чтение в Раде. После войны это откроет зарубежные рынки капитала.

– А как работает механизм выкупа кредитов у банков-партнеров?

– Своей учетной системы у компании долго не было. Поэтому мы договорились, чтобы банки выдавали ипотеку за наши средства и временно держали ее на балансе. Теперь система заработала, и мы выкупаем эти кредиты. Тестовые операции уже прошли, сейчас увеличиваем объемы.

Благодаря этой схеме банки-агенты получают фиксированную комиссию за работу, мы пользуемся их инфраструктурой: комплаенс (проверка надежности – ред.), скоринг (оценка платежеспособности – ред.), отделения. Таким образом мы сознательно не выращиваем компанию-монстра на тысячи людей.

Фото: Евгений Мецгер о вторичном рынке недвижимости (инфографика РБК-Украина)

В конце концов, если посчитать нас в рейтинге банков по розничному портфелю, мы были бы банком номер два в стране после Привата: у нас условно 47 млрд гривен, в то время как у Ощадбанка всего 12-15 млрд без нашей ипотеки.

В целом, самым успешным до нас был 2021 год, когда вся банковская система выдала 9 млрд гривен ипотеки. В 2023-м, как только запустили "єОселю", наша компания одна выдала столько же, фактически заменив рынок. В 2024-2025-м выдавали уже почти по 15 млрд гривен в год.

– Существует ли риск, что накопление подобных производных инструментов приведет к кризису наподобие 2008 года?

– Модель секьюритизации, которую мы планируем внедрить, будет одноуровневой. Мы выбираем самую простую и безопасную схему привлечения средств: в пул будут включаться только надежные кредиты, которые заемщики уже исправно обслуживают, а на их основе будет привлекаться финансирование для новой ипотеки.

Выпустить бумаг больше, чем составляет кредитный портфель, невозможно – это и есть предохранитель. Со своим выпуском ипотечных бумаг мы осторожны. В Украине есть негативный опыт Государственного ипотечного учреждения, чьи бумаги до сих пор являются "фантомной болью" для банков.

– А не разгоняет ли льготная ипотека цены на недвижимость?

– Доля ипотечных сделок во всех сделках купли-продажи жилья сегодня достигает всего 3-4%. Согласно аналитике, ипотека заметно влияет на цены, когда этот показатель достигает 10-30%. Нам нужно в три раза больше объемов, чтобы вообще начать на что-то влиять.

"єОселя" для молодежи, ветеранов и ВПЛ: какие льготы действуют в 2026 году

– С 2026 года действуют уменьшенные предельные площади жилья, которое можно купить по "єОселі", выросли и требования к заемщикам. Каковы первые результаты этих нововведений? Ухудшилась ли ситуация для потребителей?

– Я бы не назвал это ухудшением. Мы сознательно уменьшаем чек, чтобы охватить больше семей. Нежелательно, чтобы средний чек был не 1,9-2 млн гривен, а 4-5 млн гривен. Это вдвое уменьшает возможности компании.

Кроме того, мы ограничили возможность покрывать значительное превышение нормативной площади или стоимости жилья за счет большого первого взноса. Раньше человек мог, условно, приобрести пентхаус площадью 150 кв. м, уплатив разницу собственными средствами, и в то же время воспользоваться льготной ипотекой.

Это уже не соответствовало социальной логике программы, которая должна помогать людям приобрести достаточное по площади жилье, а не финансировать дорогие объекты. К тому же, если потребитель может оплатить половину стоимости сам – пусть покупает маленькую квартиру или идет в банк за коммерческой ипотекой.

Фото: Евгений Мецгер о первичном рынке недвижимости (инфографика РБК-Украина)

С учетом этого мы ограничили общее превышение нормативной площади и стоимости жилья 10%. Раньше 52,5 кв. м предусматривалось для одного человека, а на каждого следующего члена семьи добавлялось еще 21 кв. м. В начале года эту норму определили для семьи из одного или двух человек.

Но мы столкнулись с тем, что для молодых семей, планирующих детей, 52,5 кв. м с учетом будущего ребенка – это уже маловато, то есть тесно. Мы признали этот недостаток и переработали требования. Теперь для семьи из двух или трех человек можно брать квартиру до 73 кв. м.

Ребенка мы учитываем до 21 года. Ведь человека, формально достигшего 18 лет, но фактически находящегося еще на иждивении родителей, трудно назвать полностью взрослым.

– Какие условия сейчас существуют для уязвимых категорий?

– Для молодежи до 25 лет уже давно работает первый взнос 10%. Для ВПЛ мы расширили выбор жилья: они могут приобрести на вторичном рынке жилье возрастом до 20 лет во всех регионах, где работает программа. Людям нужна квартира сейчас, а не после завершения строительства.

Льготная ставка 3% сначала действовала только для кадровых военных, теперь мы добавили туда мобилизованных и ветеранов – они такие же военные. Дальше думаем о молодых семьях с детьми и о людях, готовых усыновлять.

– Сколько кредитов "Укрфинжилье" предоставило внутренне перемещенным лицам?

– За все время действия программы по категории ВПЛ было выдано 2 188 кредитов. В то же время общее количество участников программы, имеющих статус внутренне перемещенного лица, больше – "єОселею" уже воспользовались 4 852 ВПЛ.

Это объясняется тем, что человек со статусом ВПЛ может получить кредит и по другой категории, например как военнослужащий, медик или педагог. Кроме того, для ВПЛ действует дополнительная компенсационная поддержка от Минсоцполитики, которой уже воспользовались 677 человек.

Как перенаправить средства ипотеки со вторичного рынка на строительство

– Вы анализируете, куда идут средства выданных кредитов. Что показывает эта аналитика?

– Люди, которые по соображениям безопасности выбрали жизнь за границей, часто выставляют свои квартиры в Украине на продажу на вторичном рынке. Мы отследили: значительная часть средств, которые мы выдаем заемщику – военному, медсестре, ученому, – в итоге выплачивается человеку, который уже живет, например, в Варшаве, и вывозит эти деньги, официально или нет.

Получается, мы кормим экономику соседней страны, а не своей. Для меня это нелогично и даже обидно. У нас и так есть экономический фронт, помимо боевого.

– Но, как я вижу, доля новостроек в портфеле "Укрфинжилья" за последний год существенно выросла. Как удалось перенаправить деньги со вторичного рынка на строительство?

– Мы проанализировали модели финансирования строительства – все эти инвестфонды, деривативы, кооперативы, предварительные договоры – и поняли: около 70% застройщиков работали так, что покупатель даже не получал имущественных прав на объект до завершения строительства, а застройщик не платил налоги на добавленную стоимость и на прибыль.

Мы вышли на Кабмин с инициативой: переключить фокус ипотеки на застройщиков, которые примут новые прозрачные правила. Это позволяет создать мультипликативный эффект в 5-6-7 гривен на каждую вложенную.

Сначала посыпались жалобы, что мы ломаем рынок. Но застройщик за застройщиком начали принимать правила. Ведь лучше платить налоги, но иметь устойчивый спрос.

Некоторые из них теперь говорят, что 60-70% их продаж проходят через єОселю. Мол, без этой программы они бы обанкротились.

Сегодня в "Укрфинжилье" аккредитовано более 350 объектов и 154 девелопера. Ежемесячно подается еще 20 новых объектов. За последний квартал через первичный рынок прошло уже около 70% средств программы.

– Однако сейчас девелоперы в основном достраивают заложенные ранее объекты. Что еще можно сделать, чтобы застройщики активнее закладывали новые объекты?

– Надо "подружить" их с банковской системой. 30 лет эти две отрасли жили порознь: банки не доверяли застройщикам, те жаловались на отсутствие проектного финансирования.

Нужно же внедрить цивилизованную практику эскроу-счетов, чтобы люди больше не несли деньги застройщикам просто под "честное слово". Деньги покупателей должны лежать в банке под строгим контролем. А застройщик будет получать их порциями – исключительно под фактически выполненные этапы строительства.

Это и будет главным предохранителем. Банк четко следит за каждым шагом, гарантируя инвесторам, что их жилье действительно достроят. А деньги не исчезнут в неизвестном направлении. Именно такой контроль должен вернуть доверие банков к девелоперскому рынку и открыть полноценное проектное финансирование.

Фото: Евгений Мецгер об амбициозных планах "Укрфинжилища" (инфографика РБК-Украина)

Можно также создать фонд достройки наподобие Моторного страхового бюро. Тогда если один застройщик банкротится, остальные пулом покрывают обязательства. Такой опыт есть в Польше.

Очень важно завершить создание агентства страхования военных рисков. Сейчас застройщики боятся начинать объекты, потому что "прилетает".

Кроме того, хотим предложить и блендированный кредит: часть дает наша компания, часть – банк по рыночной ставке. А смешанная ставка для застройщика выйдет ниже рыночной.

Есть еще одна идея: ответственность за проблемные разрешения должна лежать на органе, который их выдает, а не на застройщике, который получил разрешение легально. Так работает во многих европейских странах.

– На каком сейчас этапе внедрение модели аренды с правом выкупа – Rent-to-Own?

– Это нишевая история, что-то среднее между лизингом и арендой. Арендуешь два-три года, а потом можешь конвертировать сделку в кредитную и выкупить.

Сейчас эта идея находится в стадии дизайна. Изучаем опыт других стран. Но пока больше ресурса идет в ипотеку.

Независимость от госбюджета или жилищный "зонтик"

– Каким в целом видите "Укрфинжилье" через два-три года?

– Вижу крупнейшей финансовой компанией страны. Но с мандатом, расширенным на социальную аренду и финансирование застройщиков параметризированного социального жилья.

А еще хотим быть bankable, то есть такими, кому западные банки готовы без колебаний давать деньги. Иностранные институции – Всемирный банк, Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития – сами говорят, что в стране должен появиться некий жилищный "зонтик", с которым удобно работать вместо министерства. Считаю, за два-три года мы построим именно такую институцию.

– На чем основывается такая уверенность?

– Это не только наше внутреннее видение. Наша стратегия развития прошла проверку в Международном валютном фонде.

В 2023 году правительство заложило в государственном бюджете 30 млрд гривен на нашу докапитализацию. В ответ МВФ поставил бенчмарк – сначала согласовать с ними стратегию.

Мы подготовили документ, они его согласовали, бенчмарк закрыли – и докапитализация состоялась. То есть фактически МВФ поддержал то, что мы делаем.

– Нынешние неожиданные изменения в Кабмине могут как-то повлиять на планы компании или вас лично?

– Почти уверен, что нет. Это вопрос не обо мне лично, а о потребностях украинцев.

К тому же в отличие от программы "5-7-9", где бюджет ежегодно закладывает средства на компенсацию ставки и без этих денег все останавливается, "Укрфинжилье" фондирует сделки самостоятельно: выдали кредит, он вернулся, выдали снова.

Поэтому докапитализаций в последующие годы вообще не планируется. Компания будет работать долго независимо от бюджета.

В целом наша задача – не в том, чтобы выдать еще несколько тысяч кредитов. Настоящий результат – когда Украина сможет выдавать порядка 100 тысяч ипотек в год.