Без банков и ипотеки: почему застройщики начали запускать собственные REIT-фонды
Украинские застройщики ищут новые пути привлечения капитала (фото: kyivcity.gov.ua)
Из-за отказа банков кредитовать объекты на начальных этапах строительства украинские застройщики вынуждены искать новые пути привлечения капитала граждан. Ответом рынка стал запуск собственных REIT-фондов и инвестиционных паев от ведущих девелоперов.
Почему классическая ипотека не работает на уровне "котлована" и как устроены новые фонды - читайте в статье РБК-Украина "Новый тренд или нишевый эксперимент: почему девелоперы ушли в доходную недвижимость".
Главное:
- Банковский барьер: Банки кредитуют преимущественно стройки с готовностью от 50%, поэтому девелоперы вынуждены искать альтернативный капитал.
- Налоговые преимущества: Средства инвестиционных фондов освобождены от налога на прибыль до выплаты дивидендов, что позволяет реинвестировать капитал в строительство.
- Доступность: порог входа в инвестиционные фонды может стартовать от 1 000 гривен.
- Риски ликвидности: Во время кризиса быстрый выход из бумаг возможен только со значительным дисконтом, а успех инвестиции зависит от бизнес-модели объекта и экспертизы компании.
Почему ипотека не выручает застройщиков
Для старта новых проектов девелоперам критически важно привлекать внешний капитал, однако классическая банковская ипотека пока не способна перекрыть эту потребность.
Как пояснила РБК-Украина первая заместитель главы правления "Глобус Банка" Елена Дмитриева, объекты на ранней стадии строительства остаются наиболее рисковыми. Поэтому приоритетными для банков объекты с высокой готовностью (от 50%), понятными документами и проверенным застройщиком.
В условиях, когда банковское плечо на старте отсутствует, некоторые девелоперы вынуждены искать альтернативный капитал и запускать собственные инвестиционные REIT-фонды. К примеру, такие известные компании, как Taryan Group, blago и системный застройщик РИЭЛ уже запустили собственные инвестиционные фонды.
Юридическая форма и льготы
Как отметил управляющий активами в инвестгруппе ICU Владислав Свистунов в комментарии РБК-Украина, украинский рынок пошел по международному пути и после рынка облигаций следующим логическим шагом стало развитие модели REIT. Поскольку большинство людей считают недвижимость понятным и надежным активом.
Тем не менее, в украинском законодательстве классических REIT-фондов (Real Estate Investment Trust) не существует, поэтому их роль выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ) в форме корпоративных (КИФ) и паевых (ПИФ) инвестиционных фондов под надзором Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовым рынкам (НКЦБФР).
Это подтверждают и данные Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ): в конце 2025 из 1892 фондов свыше 93% приходилось именно на закрытые корпоративные и паевые фонды. Поскольку именно они наиболее адаптированы под долгий цикл строительства и реализации недвижимости.
Кроме того, важным преимуществом ИСИ является то, что прибыль фонда не облагается налогом до выплаты дивидендов вкладчикам. Это позволяет направлять весь накопленный капитал непосредственно в строительный процесс.
Что следует учесть инвестору
Порог входа в фонды коллективного инвестирования зависит от конкретной компании и объекта. В сегменте коммерческой недвижимости он может стартовать всего от 1000 гривен, тогда как для жилых проектов минимальный чек начинается ориентировочно от 150 тысяч гривен.
Однако следует учитывать и риски фондов. Как предостерегает Владислав Свистунов, в кризисные периоды продажи ценных бумаг и выход из инвестиции будут происходить со значительной потерей в цене.
Кроме рыночных факторов, следует учитывать риски конкретного фонда. Как отмечает эксперт, они связаны, прежде всего, с качеством самого объекта с точки зрения бизнес-модели и экспертизой обслуживающей компании.
Читайте также, что в Украине объемы ипотеки растут и сейчас достигли 50 млрд гривен. Однако развитие этого рынка очень зависит от государственной поддержки, поскольку 93% новых кредитов приходится на "єОселя".
Ранее мы писали о том, что украинцам необходимо выдавать около 100 тысяч ипотечных кредитов в год, чтобы помощь с жильем была ощутима.
