Рынок ипотеки не на шутку оживился. Ипотечные кредиты активно рекламируют на каждом углу. Почти каждый месяц на рынок выходит новый кредитор, который предлагает свои программы кредитования жилья.
Число банков, готовых кредитовать ипотеку «вторички», уже достигло тридцати, а под покупку «первички» готовы давать взаймы уже пятнадцать банков.
Но не это самое главное. Ипотека стала действительно доступна. Правда, только для тех, кто планирует покупать «единичку» или кому не хватает $20-30 тыс.
ДОКРИЗИСНЫЕ СТАВКИ
Во-первых, с момента нашей последней публикации об ипотеке в мае снизились кредитные ставки. Сейчас реальная стоимость ипотеки для «вторички» составляет от 15-19% годовых в гривне. «Первичка» обходится дешевле - в 14-17% годовых, а в некоторых банках ставки вообще стартуют с 12% годовых.
Таким образом, средние ставки в гривне, снизившись за эти пару месяцев на 0,5-1%, уже достигли своего докризисного уровня. Правда, ставки по кредитам в долларах все равно были ниже: на уровне 11-12,5%.
Банкиры считают, что нижняя планка средних ставок не снизится и будет на уровне 15%. Может постепенно уменьшаться верхняя планка. Так, в банке «Хрещатик» прогнозируют, что средние ставки к концу 2011 года будут на уровне 15-16%, а в банке «Киев» - на уровне 15-17%.
Активно внедряются сейчас и плавающие ставки, «привязанные» к ставкам по депозитам либо учетной ставке НБУ. Их уже предлагает с десяток кредиторов (в основном, банки с иностранным капиталом).
Пока такие кредиты обходятся в 15,5-18% годовых в гривне, но в случае снижения ставок по вкладам, а также уровня инфляции, они могут и подешеветь. Поспособствовать этому может и введенный Нацбанком индекс депозитов (показатель средних депозитных ставок по рынку).
По прогнозам банкиров, его активно будут использовать для определения плавающей ставки в будущем, что будет способствовать уменьшению нагрузки на заемщика (ведь индекс НБУ меньше индексов депозитов, которые устанавливают сами банки, а значит плавающая ставка может быть ниже).
Покажем на примере, как отразилось снижение ставки на ежемесячных платежах.
Полгода назад, взяв кредит на квартиру стоимостью $60 тыс. на 20 лет, с 40-процентным взносом при ставке в 18,75%, каждый месяц вы бы платили по аннуитету (платеж осуществляется равными суммами в течение всего срока) 4612 грн.
Сейчас же благодаря снижению ставки до 15,97% ежемесячный платеж составляет 4000 грн.
МЕНЬШЕ ДЕНЕГ ДЛЯ СТАРТА
Кроме снижения ставок, порадовали банки и увеличением сроков кредитования с 15 до 25-30 лет и, что немаловажно, уменьшением суммы первоначального взноса.
Банки стали чаще предлагать ипотеку с первоначальным взносом всего 20-25%. Тогда как всего пару месяцев большая часть давала взаймы, если у заемщика было 30-40% от стоимости квартиры.
Но самое интересное, что теперь могут одолжить денег у банка и те, кто насобирал всего 10% от цены жилья. Например, таких заемщиков готовы кредитовать «Ощадбанк» (правда, под дополнительный залог), «Аркада» и «Укрсоцбанк» (дают взаймы на определенную «первичку»).
Кроме того, если раньше долгосрочные кредиты, скажем, на 20 лет, давали только тем, у кого было 40-50% от общей стоимости жилья, то сейчас займ на 20-30 лет реален и для тех, кто сразу может внести только 20%.
Все это упростило доступ к «телу» кредита. Например, при стоимости жилья в $60 тыс. для оформления кредита на руках нужно будет иметь уже 12 тыс., а не $18-30 тыс., как раньше.
ЛЬГОТЫ ВЕРНУЛИСЬ
С 1 июля 2011 года возродились и программы льготного ипотечного кредитования. Речь идет о программе Государственного ипотечного учреждения (ГИУ), которая предусматривает выдачу кредитов на срок до 30 лет и по льготной ставке.
В рамках этой программы кредиты уже выдает «Терра банк» под 14% годовых, требуя только 25% первоначального взноса.
Ожидается, что вскоре льготные кредиты начнут выдавать и другие банки (всего у ГИУ более ста банков-партнеров). Для них ставка рефинансирования составляет 11% годовых в гривне (это позволяет им выдавать более дешевые кредиты населению).
ЧТО КРЕДИТУЮТ
По-прежнему у банков в почете «вторичка», а не «первичка». Жестких требований к квадратным метрам б/у у банкиров нет. Банки готовы кредитовать все ликвидные объекты, покупаемые по разумным ценам.
По словам и. о. директора департамента розничного бизнеса АО «Эрсте Банк» Александра Житко, банк не выдаст кредит на объекты недвижимости только в том случае, если их приватизация запрещена законом или они уже находятся в залоге по другим кредитам.
Не станет сотрудничать банк и в том случае, если клиент хочет купить квартиру, в которой проживают несовершеннолетние или инвалиды, если не получено согласие опекунского совета.
Не любят банки кредитовать и квартиры в случае, если в них зарегистрированы пенсионеры. Все остальное - милости просим.
С «первичкой» все не так просто. Банкиры предоставляет кредиты, в основном, под залог недвижимости на вторичном рынке или при условии прохождения аккредитации объекта строительства в банке.
В основном, банки соглашаются сотрудничать, только если хорошо знают застройщика. В редких случаях могут потребовать дополнительный залог, причем в виде вторичной недвижимости.
СКОЛЬКО НУЖНО ЗАРАБАТЫВАТЬ
Мы решили попросить банкиров составить примерный «портрет» среднестатистического заемщика.
«Это человек в возрасте 28-45 лет, который работает в стабильной организации или является частым предпринимателем, в большинстве случаев с семьей, детьми и ежемесячным доходом 1-5 тыс. долларов в месяц.
Как правило, заемщик обладает имуществом: автомобилем и/или другой недвижимостью», - говорит директор департамента розничного бизнеса АО «БМ Банк» Глеб Бурцев.
«Чаще всего заемщики сегодня - это сотрудники крупных компаний с доходами свыше 8000 грн. Средний возраст клиента - 30-45 лет.
Половина получивших кредиты - жители столицы, за ними по количеству выданных кредитов - Днепропетровск, Харьков и Львов», - рассказывает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования «ВТБ Банка».
Отметим, что банки требуют от клиентов, в основном, официальных доходов всех членов семьи заемщика, которые смогут хотя бы на 50-60% превысить ежемесячные расходы на оплату кредита (зарплата в «конвертах» банкиров интересует, только если заемщик готов предоставить крупный взнос от 50% стоимости жилья).
То есть, если у семьи есть 40% взноса для покупки квартиры за 60 тысяч долларов, то при ежемесячном платеже в 4000 грн., ее доход должен составлять 8000 грн.
Если есть всего 20-25%, то при среднем ежемесячном платеже в 5000 грн. доход уже должен быть 10 000 грн. Учитывая, что сейчас в среднем в столичных офисах зарабатывают 4000-5000 грн., то такой кредит по карману многим семьям.
Другое дело, что этой зарплаты хватит только на покупку 1-комнатной квартиры или 2-комнатной хрущевки.
Если же прицелиться к полноценной двушке за 90 тысяч долларов, то доход заемщика должен уже быть 15-19 тыс. грн. в месяц, трешки - за 120 тыс. долларов - 23-26 тыс. грн. в месяц (если брать кредит при взносе в 20% и по ставке 16%).
Для большинства населения такие «белые» зарплаты просто нереальны.
Поэтому ипотека пока доступна либо для тех, кто собирается покупать недорогое жилье стоимостью до 60 тысяч долларов, либо кому не хватает 20-30 тысяч долларов (часто такое случается, когда человек, скажем, продает 2-комнатную квартиру и покупает 3-комнатную).
НОВЫЕ УСЛОВИЯ
В середине лета парламент серьезно изменил порядок кредитования в банках. Банкам запретили одностороннее повышение кредитной ставки.
Все пункты в кредитном договоре, дающие кредитору такое право, будут теперь признаваться ничтожными (не имеющими силу). Запретил новый закон и брать плату в случае досрочного погашения кредита, чем так часто грешили наши банки.
Но наряду с этими позитивными нормами были введены и другие. Например, в договоре может быть прописан порядок досудебного урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет залога - в случае просрочек по оплате кредита.
То есть бедному заемщику могут указать на дверь уже через месяц после того, как он не выполнил требование банка о погашении просроченной задолженности.
Выселять, конечно, будут не на улицу, а в так называемое социальное жилье, но от этого, как понимаем, не легче.
Затянуть вопрос с выселением уже будет сложнее, чем раньше, поэтому, заключая кредитный договор, нужно изучить его на предмет таких вот «скользких» нюансов.