Л.Парцхаладзе: "Стоимость квадратного метра в экономжилье можно снизить до 400-450 долл."
РБК-Украина: Правительство предложило отменить НДС на строительные работы. Что об этом думают строители?
Лев Парцхаладзе: На сегодня это революционный шаг. Такое решение поможет строителям снизить затраты и продолжить строительство домов, а также сделать стоимость жилья более доступным для населения. Мы совместно со Строительной палатой написали письма на премьер-министру Николаю Азарову, парламентскому спикеру Владимиру Литвину и министру регионального развития и строительства Владимиру Яцубе с просьбой обеспечить законодательно данное решение. Мы напомнили, что такой опыт в Украине уже был в 90-е гг., и тогда решение стало спасением для строительной сферы молодого украинского государства.
РБК-Украина: Думаете, сегодня такое решение поможет оживить рынок недвижимости?
Л.П.: Отсутствие платежеспособного спроса на рынке недвижимости принято считать проблемой строителей, хотя, на самом деле, это задача государственного масштаба. На одном строительном объекте задействованы 40 смежных компаний, а, значит, из-за приостановки реализации проекта, убытки несут не только девелоперы, генподрядчики и строители. Безработица растет, платежеспособный спрос падает, все это негативно сказывается на экономике в целом.
До кризиса примерно 70% жилья строилось в Украине за счет физлиц-инвесторов. Сейчас у населения на руках, по подсчетам Нацбанка, около 40-50 млрд долл. Но вкладывать деньги в строительство жилья люди не спешат. Почему? Существует много объективных и субъективных причин: люди надеются, что цены упадут, отсутствует доступное ипотечное кредитование, потеряно доверие к строящимся объектам, и т.д. Но проблема обеспечения населения жильем существует. И решать ее надо.
РБК-Украина: Как?
Л.П.: Надо реализовать госзаказ на массовое строительство экономжилья, доступного для большинства населения. В Украине сегодня 1,2 млн. очередников, а сколько еще граждан нуждаются в улучшении жилищных условий! И решением проблемы, действительно, может стать программа массового строительства экономного жилья, которую разработала Украинская строительная ассоциация (УСА). Она призвана решить сразу несколько стратегически важных на сегодня задач: обеспечение жильем населения, создание рабочих мест, привлечение инвестиций в строительную отрасль, запуск экономики...
Сегодня формируется огромный отложенный спрос на жилье. До 80% строек объектов жилой недвижимости, начатых в 2008 г., были заморожены из-за отсутствия финансирования. Новое жилье также не начинает строиться. Жилой дом строится, как правило, около полутора-двух с половиной лет. То есть, если начать строить дом в 2010 г., он будет сдан в эксплуатацию в 2012 г. В этой ситуации, если в ближайшее время восстановится экономика и люди начнут покупать жилье, то накопившийся дефицит нового жилья сможет резко поднять цены на недвижимость. И от этого не выиграют ни население, ни строители, но только спекулянты. Нам надо искать выход.
РБК-Украина: И какой выход предлагает УСА?
Л.П.: Мы предлагаем запустить национальную программу строительства экономжилья. Для этого также предлагаем создать госзаказчика массового строительства такого жилья.
Давайте посмотрим, из чего складывается стоимость жилья? Это затраты на:
- само строительство;
- землю;
- коммуникации (внешние и внутренние);
- проект;
- согласование (плюс неформальные платежи);
- отчисление на развитие города;
- обслуживание кредита;
- прибыль застройщика и пр.
Где можно сократить расходы на строительство? Можно обеспечить:
- удешевление строительства за счет массового заказа и использование новых и экономных технологий;
- бесплатное выделение земли под строительство экономного жилья;
- подведение коммуникаций (внутренних и внешних) на льготной основе;
- утверждение единого типового проекта для массового строительства экономного жилья;
- согласования по упрощенной системе;
- сокращение отчислений на развитие города;
- снижение кредитной ставки на строительство жилья;
- при нацпрограмме с разумной рентабельностью в 3-5% и пр.
РБК-Украина: Какой тогда будет цена на экономжилье?
Л.П.: При запуске национальной программы строительства экономжилья, создании национальной строительной компании, разумной рентабельности на стройматериалы при массовом заказе в размере 10-15% стоимость строительства можно снизить на 30-50%.
Кроме концепции национальной программы строительства экономного жилья, специалисты УСА разработали единый стандартный проект типового здания, который можно копировать и собирать как Lego - в зависимости от местоположения. Мы подсчитали, что самыми экономичными являются 4-этажные дома, где можно экономить также на лифтах и паркинге. При сегодняшних ценах на стройматериалы, стоимость квадратного метра в таких домах может быть около 400-450 долл. (в зависимости от региона).
РБК-Украина: Это будет надежное жилье?
Л.П.: Такие цены не должны смущать. Дешево - не значит некачественно. Давайте возьмем пример из легпрома. Часто брендовая одежда по качеству имеет те же параметры, что и хорошая одежда не от известных брендов. Но по цене небрендовая одежда на порядок дешевле, хотя комфорт человеку дает тот же. Точно так же и в случае с нашим экономным жильем. Уровень качества таких объектов будет соответствовать всем стандартам современного строительства с использованием экономичных и экологичных материалов. Только за счет нового правильного освещения и отопления можно на порядок снизить стоимость строительства и эксплуатации. В этом проекте планируется использовать светодиодное экономичное освещение (4 вольт), также очень экономные технологии отопления. К примеру, обогрев всего дома (3,5 тыс. кв. м) в месяц может обходиться в 2,7 тыс. грн (в среднем 50-60 грн в месяц с семьи). Особое внимание в проекте уделено планировке и современным подходам к дизайну, к проектированию интерьеров. К примеру, мы предполагаем увеличить размеры окон (до пола), применить формы, которые отвечают современным идеям по созданию внутренних помещений, комфортных для человека, и многое другое.
РБК-Украина: Насколько быстро возводятся такие дома?
Л.П.: Мы подсчитали, что для запуска программы нужен кредит от государства в размере 1,5-2 млрд грн на 2-3 года. Если поделить эту сумму на все 25 областей, - каждой достанется в среднем по 80 млн грн. Этих денег хватит, чтобы запустить стройку примерно семи домов общей площадью 20-22 тыс. кв.м в каждом регионе и организовать информационные программы с целью привлечения средств от населения. Когда люди увидят реально строящиеся объекты, то их доверие вырастет. Тем более, что такие дома можно легко и быстро строить. Мы можем применить технологии, которые позволят возводить такие здания за 2-3 месяца.
Сегодня выгоднее приобретать квартиры с меньшей площадью. Поэтому мы предлагаем по этой программе строить квартиры от 25 кв. м стоимостью 11 тыс. 250 долл. Это достаточно доступно. Если человек, к примеру, сделает первоначальный взнос в пределах 30%, что составит 3,4 тыс. долл., а остальную сумму возьмет в кредит по 14%, то ему нужно будет погашать кредит лишь в пределах 150 долл. в течение 6-7 лет. Это дешевле, чем снимать квартиру. Если это будет национальная программа, то при такой цене у людей будет доверие для инвестирования в собственное жилье.
Мы видим, что наши инициативы сейчас находят все больше поддержки в министерстве и профильном парламентском комитете. Надеемся, что такую программу можно будет обсудить и утвердить на государственном уровне и, главное, - реализовать, решив таким образом квартирный вопрос для миллионов украинцев.
Беседовал Алексей Алтынов, специально для РБК-Украина
