Вже на етапі проєктування житлових комплексів, українські забудовники відносять їх до певного класу. Таких класів на нашому ринку сьогодні чотири: "економ", "комфорт", "бізнес" і преміум". А також проміжні "комфорт+" і "бізнес+", якими почали користуватися відносно недавно.
Розподіл на класи – практичний інструмент. Він дає можливість потенційним покупцям зорієнтуватися в ціні й розраховувати на певні характеристики об'єкта: наближеність до центру, метро і транспортних артерій, внутрішню інфраструктуру і територію, якість споруди тощо.
Класифікація досі не прийнята на офіційному рівні, тому на ринку користуються так званими "народними" позначеннями. Наскільки вони зручні та актуальні, і як допомагають зорієнтуватися при виборі квартири в новобудові – розбиралися в РБК-Україна Realty спільно з платформою OLX Нерухомість.
Українській класифікації житлових об'єктів, якою сьогодні користуються забудовники, виповнилося 15 років. Її базові принципи були прийняті ще у 2006 році. У першій версії житло, що будується, поділялося на п'ять класів: соціальне, економ, бізнес, преміум і де-люкс. Визначали клас житла понад 90 параметрів, розділених на сім груп.
Основними характеристиками виступали:
За минулі роки первинна класифікація помітно змінилася: з неї зникли соціальне житло і сегмент де-люкс, з'явився клас "комфорт" і два підкласи: "комфорт+" та "бізнес+".
Головне призначення наявної класифікації житла – допомога в поділі проєктів в першу чергу за ціновими параметрами та платоспроможністю потенційних покупців. Вона дає відповідь на ключові питання: локація, якість будівництва, оформлення місць загального користування та прилеглої території, статус і орієнтовний контингент майбутніх сусідів.
Якщо спростити, класифікація дозволяє швидко і легко визначити: відноситься проєкт до елітної або пересічної пропозиції на ринку.
Наприклад, потенційні покупці житла економ-класу, можуть розраховувати, що об'єкт буде відповідати тільки основним будівельним нормам України. Для цього класу немає жорстких вимог за місцем розташування, переліку будматеріалів і технологій. Ліфти, внутрішнє оздоблення та інфраструктура регулюються державними будівельними нормами, а паркінг часто обмежується гостьовою стоянкою. Таке житло найчастіше зводиться на околицях міста, а за ціною — найбюджетніше. Квартира в такому житловому комплексі може стати прекрасним стартом для молодої сім'ї або тих, хто тільки переїжджає в нове місто.
ЖК економ-класу "Мілос" (фото: olx.ua)
На прикладі категорії Новобудови на OLX, таких квартир представлено трохи більше за 12% на ринку новобудов. Навіть у столиці в центральному Шевченківському районі можна знайти таку квартиру за дуже бюджетною ціною – в межах $28 тис. В середньому ж ціна по столиці знаходиться в рамках $40-55 тис. в залежності від району.
Комфорт-клас прийшов на український ринок у 2011 році і являє собою "просунутий" економ, який вже можна назвати якісним житлом. До цього класу відносять комплекси, розташовані в локаціях з якісною інфраструктурою і зручним транспортним сполученням, упорядкованою територією з дитячими та спортивними майданчиками, можливістю вибрати квартиру з оздобленням, просторими вхідними групами й вестибюлями, збільшеною кількістю паркомісць (тут вже зустрічаються капітальні паркінги). Такі будинки зводяться за монолітно-каркасною технологією або з цегли. Там передбачені домофони, кімната для охорони, доглянута прибудинкова територія.
ЖК комфорт-класу Great (фото: olx.ua)
За даними OLX Новобудови, однокімнатні квартири цього класу коштують у столиці від $42 тис. до $66 тис. Найдешевші знаходяться в Деснянському, найдорожчі – в Голосіївському районі. На другому місці за середньою ціною Шевченківський район – $65 тис., на третьому – Печерський за $60 тис. в середньому.
Сьогодні комфорт-клас має попит з боку покупців і є найбільшим за кількістю новобудов, що виходять на ринок. Якщо 7-8 років тому його частка в пропозиції становила 10%, то сьогодні, вона перевищує 50%.
Бізнес та еліт класи – це дороге, якісне житло з вдалою локацією і виконанням як самих будинків, так і їх внутрішнього оздоблення, і супутньої інфраструктури. Тут обов'язкова наявність великих підземних або наземних паркінгів з високим коефіцієнтом паркомісць на квартиру, а в найновіших комплексах – навіть із зарядками для електромобілів. Частка цих об'єктів в пропозиції становить сьогодні 20% для бізнес-класу і 12% для преміум.
Базовими характеристиками бізнес-класу є розташування в центрі або в районах з зеленими зонами, парками, торгово-розважальною та соціальною інфраструктурою і безпосередньою близькістю до основних транспортних артерій.
ЖК бізнес-класу Manhattan City (фото: olx.ua)
Такі об'єкти будуються з цегли або керамоблоку і відрізняються оригінальною архітектурою і концепцією. У них стоять ліфти від відомих виробників, консьєрж-служба, відеоспостереження, прибудинкова, дитяча та спортивна інфраструктура. Часто в таких об'єктах присутні "родзинки", які вигідно виділяють комплекс серед конкурентів: лаунж-зони з басейнами, фонтани, великі панорамні вікна, система "розумний будинок" тощо.
Діапазон цін на однокімнатні квартири столиці в цьому сегменті досить широкий. Але більшість таких об'єктів сконцентрована в певних районах: Шевченківському та Печерському з середньою ціною $92 тис. та $125 тис. відповідно. Також квартири бізнес-класу представлені в Дніпровському і Голосіївському районах вартістю в середньому $82 тис. й $83 тис. відповідно.
На ринку пропозицій у такому класі – 6,3%, за даними категорії Новобудови на OLX.
Найдорожче і престижне житло – еліт-класу – передбачає розташування в центрі міста, дизайнерське оздоблення громадських зон, преміальні ліфти, наявність холу та рецепції, консьєрж-сервісу і додаткових послуг для мешканців. Це закрита для сторонніх територія з ландшафтним дизайном і великими зонами відпочинку.
ЖК еліт-класу Krauss Gallery (фото: olx.ua)
По суті, житло преміум-класу являє собою п'ятизірковий готель для постійного проживання: високі стелі, просторі тераси, панорамні вікна, перелік додаткових послуг. Підвищена увага приділяється конфіденційності. Варто враховувати, що за кожну перевагу вартість квадратних метрів істотно зростає, як і плата керуючій компанії.
Ціна однокімнатної квартири такого класу в столичному Печерському районі знаходиться в середньому на рівні $135 тис., а в сусідньому Шевченківському — $95 тис. На ціну істотно впливає територіальний фактор. Є пропозиції й на Лівому березі — в Дарницькому районі за $68 тис.
Ціни на різні класи житла на первинному ринку можуть відрізнятися між собою до 3,5 разів. Так, зараз середня ціна одного квадрата в новобудовах економ-класу становить 24 тис. грн за квадратний метр, в класі комфорт середня ціна дорівнює 36 тис. грн. Більш престижні бізнес і преміум демонструють показники вище середніх: квадрат в будинках бізнес-класу на сьогодні оцінюється в середньому в 57 тис. грн, квадрат преміум-класу в 92 тис. грн.
Досить часто забудовники використовують проміжні класи житла: комфорт+ і бізнес+. Їх частка в загальній пропозиції не перевищує 10%. Ціна такого житла, як правило, на 20-40% вища стандартного "комфорту" або "бізнесу", а їх головна відмінність – дизайнерський зовнішній вигляд, більш сучасна концепція території й додаткові сервіси (апарт-готелі для гостей, закриті тренажерні зали, власна клінінгова служба для квартир).
Сортування проєктів за класами в категорії OLX Новобудови, де користувач може відразу відфільтрувати потрібний клас – хороший приклад практичного і зручного використання існуючої класифікації в онлайні.
Наприклад, розуміючи, які критерії важливі в майбутньому житлі і яка сума покупки прийнятна, можна одразу почати пошук пропозицій у відповідній категорії. Вибравши певний клас, можна побачити кількість пропозицій, їх географію й основні характеристики. Далі можна продовжити детальний пошук в певному районі, ціновому діапазоні, за поверхами або ключовими будівельними характеристиками.
Таким чином, вивчення відповідного сегмента буде найбільш точним, вимагатиме менше часу і сфокусує увагу користувача на проєктах, вартих його уваги.
Враховуючи величезну кількість пропозицій новобудов, які щорічно виходять на ринок України, OLX Нерухомість – ефективний інструмент, щоб влучити в ціль і обрати саме ту квартиру, яку ви шукаєте.