Защита добросовестного приобретателя: зачем Украине изменения в Гражданский кодекс и что об этом думает бизнес

В марте 2025 года Верховная Рада поддержала один из ключевых законопроектов в сфере земельного законодательства — №12089, направленный на усиление защиты прав добросовестного приобретателя. Речь идет о людях и компаниях, которые приобрели землю или недвижимость в рамках действующего законодательства, но могут потерять имущество из-за нарушений или ошибок, допущенных государственными органами в прошлом. Документ уже направлен на подпись президенту. В то же время вокруг него развернулась активная общественная дискуссия. Появились петиции как в поддержку законопроекта, так и с призывами не допустить его подписания. О сути закона и позициях сторон — в материале РБК-Украина.

Десятилетние ошибки

В Украине остается нерешенной ситуация, когда даже добросовестный владелец — физическое или юридическое лицо — может лишиться приобретенной на законных основаниях земли или недвижимости.

Причиной могут стать нарушения, допущенные государственными органами десятки лет назад — иногда еще в 1990-х. Во многих случаях такие объекты переходили в частную собственность через механизмы разгосударствления, решения местных советов или аукционы.

Добросовестный приобретатель, который не имел возможности знать о возможных нарушениях, оказывается в юридически уязвимом положении. Он рискует потерять имущество — нередко без какой-либо компенсации.

Законопроект №12089 призван изменить эту ситуацию. Он предусматривает, что пересмотр законности приобретения имущества возможен в течение 10 лет. После этого — только при условии компенсации стоимости объекта. Кроме того, закон вводит персональную ответственность должностных лиц, действия которых привели к незаконному отчуждению имущества. Такой подход, по мнению авторов законопроекта, должен повысить ответственность госслужащих и снизить коррупционные риски.

Отдельно в законе указано, что его положения не распространяются на объекты культурного наследия, земли природно-заповедного фонда, критическую инфраструктуру и другие категории, имеющие особое значение.

Безопасность инвестора

Законопроект №12089 получил широкую поддержку со стороны крупного бизнеса. Представители ведущих украинских компаний подчеркивают: речь идёт не только о конкретных случаях, но и о формировании предсказуемой среды для инвестирования в Украине.

Например, предприниматель и инвестбанкир Игорь Мазепа назвал законопроект стратегически важным и таким, который не влияет на действующие антикоррупционные нормы или уголовные дела.

"Если вам показалось, что законопроект об усилении защиты прав добросовестного приобретателя каким-то образом легализует земельную коррупцию, то вам это только показалось. Его суть — в защите добросовестного бизнеса, который создаёт рабочие места и наполняет бюджет", — отметил в колонке Мазепа.

Похожую позицию занимает основатель компании Ajax Systems Александр Конотопский. Он подчеркивает, что неприкосновенность частной собственности — аксиома для любой развитой экономики. Если её можно нарушить — инвестиции не придут. "Земля не имеет никакой ценности, если на ней нет экономической активности. Инвестиции приходят тогда, когда инвестор купил землю, построил объект, получил прибыль и рассказал об этом другим", — написал в Facebook Конотопский. По его мнению, принятие этого закона должно стать лишь первым шагом к устранению барьеров для развития бизнеса.

О поддержке законопроекта публично также заявлял сооснователь группы компаний "Новая пошта" Вячеслав Климов. По его словам, именно ситуация с "кейсом Мазепы" стала толчком к созданию Совета по вопросам поддержки предпринимательства. "Это не только вопрос правовой определённости, но и репутации Украины как страны, где бизнесу гарантируют безопасность инвестиций. Если предприниматель не уверен, что через 10 лет у него не отберут землю, он не будет вкладывать в нее деньги", — объяснил Климов в колонке для НВ.

Похожую позицию высказывает и глава Всеукраинского объединения работодателей легкой промышленности Александр Соколовский. Он подчеркивает, что без гарантий защиты права собственности не будет ни бизнес-климата, ни экономического развития. "Земельный участок без экономической активности ничего не стоит. Только когда предприниматель уверен, что его права защищены, начинается инвестирование, создание рабочих мест, рост ВВП", — считает Соколовский. Он также поддерживает идею персональной ответственности чиновников за незаконные действия.

Сооснователь monobank Олег Гороховский также обратил внимание на спекулятивность критики, которая звучит в адрес закона. "Этот закон не распространяется на объекты критической инфраструктуры, природно-заповедный фонд или земли стратегического значения. Он гарантирует, что возмещение ложится не на инвестора, а на ответственного чиновника", — заявил Гороховский.

Он также призвал подписать петицию в поддержку реформы, отметив, что "мы должны наконец закрепить четкие и справедливые правила игры для всех".

Кто против

Вместе с поддержкой со стороны бизнеса, вокруг законопроекта ведутся и критические дискуссии. В частности, Transparency International Ukraine призвала президента наложить вето на документ.

В заявлении TI Ukraine считают, что изменения фактически ограничат возможности государства или территориальных громад вернуть имущество, которое вышло из их собственности незаконным путем. Особую обеспокоенность у них вызывает установление 10-летнего срока давности для возврата имущества, которое оказалось в руках добросовестного приобретателя.

Transparency отмечает, что в случае возврата имущества государство или громада будут обязаны сначала компенсировать его стоимость добросовестному владельцу, и только потом обращаться к виновному лицу. Такой подход, по их мнению, может создать дополнительную финансовую нагрузку, в том числе на местные бюджеты.

В петиции против законопроекта также говорится об угрозе утраты контроля над лесными и прибрежными территориями. Однако сторонники проекта подчёркивают: документ четко определяет исключения — в частности, относительно объектов культурного наследия и охраняемых природных земель — и направлен исключительно на защиту добросовестного приобретателя, а не на легализацию прошлых злоупотреблений.

Опыт других стран

Принцип защиты добросовестного приобретателя действует во многих странах Европейского Союза. В большинстве случаев ответственность за ошибки в системе управления собственностью несет государство — а не предприниматель или физическое лицо, действовавшие в рамках закона.

В частности, в Польше государство гарантирует правовую определенность после определённого срока давности — если после покупки имущества не были выявлены нарушения в течение 10 лет, собственность считается стабильной.

В Германии право собственности защищено Конституцией, а случаи изъятия имущества возможны только при условии справедливой компенсации.

Чехия также внедрила механизмы, которые ограничивают возможность оспаривания передачи собственности, если новый владелец действовал добросовестно.

Предложенные положения также соответствуют практике Европейского суда по правам человека: ответственность за несовершенство

Правовая справедливость

По мнению юристов, законопроект закладывает четкую норму: государство должно в разумный срок определить, было ли приобретение прав собственности законным. Если этого не произошло — добросовестный приобретатель должен быть защищен.

Также документ предусматривает, что в случае истребования имущества у добросовестного владельца, государство или громада могут сделать это только после внесения полной суммы компенсации на депозитный счет суда. Это должно исключить изъятие имущества без гарантий возмещения.

В любом случае сейчас закон ожидает подписи президента. Станет ли он очередным шагом к формированию предсказуемого правового поля и стабильного инвестиционного климата — зависит от политического решения.

В случае его принятия, по мнению бизнеса, документ может стать важным сигналом для международных партнеров: Украина готова гарантировать неприкосновенность законно приобретенного права собственности.