Основна причина популярності правочинів щодо дарування нерухомості криється в небажанні громадян показувати державі фінансову сторону угод купівлі-продажу, пояснює Ольга Спектор, партнер Spektor Law Firm
Основна причина популярності правочинів щодо дарування нерухомості криється в небажанні громадян показувати державі фінансову сторону угод купівлі-продажу, пояснює Ольга Спектор, партнер Spektor Law Firm
Інформація про зменшення кількості угод купівлі-продажу нерухомості і одночасному збільшенні кількості угод щодо дарування квартир, будинків, земельних ділянок була озвучена Міністерством юстиції України у серпні 2014 року. Так, за даними Мін'юсту за підсумками першого півріччя 2014 року, в Києві було підписано на 15% менше, ніж у минулому році угод з купівлі-продажу, та на 21% більше правочинів щодо дарування нерухомості. Така ж тенденція простежувалася і в інших регіонах України. Зокрема, найбільш стрімко зросла кількість угод щодо дарування нерухомості на тлі спаду угод купівлі-продажу у західних регіонах, а в деяких областях, наприклад, у Житомирській, кількість угод купівлі-продажу та дарування взагалі зрівнялася, пише Дело.
Враховуючи не цілком зрозумілу прив'язку вартості нерухомості до іноземній валюті, а також стрімке зростання курсу цієї валюти до української гривні, стає не дивно, що люди намагаються якомога дешевше здійснювати операції з купівлі такої нерухомості, для чого весь час винаходять все нові й нові схеми.
Таким чином, люди воліють укладати договори дарування, за фактом криючі за собою договору купівлі-продажу. При цьому розрахунок відбувається не у відповідності з договором, а готівкою, "з рук у руки".
Така схема несе в собі ряд переваг у контексті мінімізації витрат сторін договору:
- по-перше, при таких розрахунках, сторони уникають необхідності проводити грошову суму через банк. Як відомо, з 1 вересня 2013 року, при угодах, ціна яких становить понад 150 тисяч гривень, які здійснюються фізичними особами, розрахунок повинен проводитися обов'язково безготівковим платежем. Це зобов'язує сторони відкривати рахунки в банках для проведення такої операції, платити банкові комісію за зарахування грошей покупцем і за зняття грошей продавцем. Враховуючи вартість нерухомості, це може призвести до достатньо високих витрат сторін, яких вони прагнуть уникати. Плюс до цього проводка грошей через банк робить інформацію про наявність у фізособи грошових коштів (як у покупця, так і продавця), що може в певних ситуаціях бути використано контролюючими органами і привести до небажаних питань про походження цих грошей;
- по-друге, при угодах купівлі-продажу нерухомості, що здійснюються нотаріусами, на сторони покладається обов'язок заплатити держмито у розмірі 1% від суми операції (або оціночної вартості майна - у розмірі, що більше) та збір в Пенсійний Фонд у такому ж розмірі. При угодах дарування збір в Пенсійний Фонд не сплачується;
- по-третє, розмір зборів, зазначених вище, у разі купівлі-продажу майна обчислюється з розміру оціночної вартості або суми угоди. У такому разі заниження оціночної вартості майна сторони не можуть занизити свої зобов'язання по сплаті збору. При оформленні договорів дарування як такої "суми угоди" не існує, а в договорі вказується лише оціночна вартість майна. Таким чином, якщо компанія-оцінювач зможе знизити ринкову вартість відчужуваної нерухомості, це зможе значно скоротити витрати сторін на оплату державних платежів;
- по-четверте, відповідно до Податкового кодексу України, при угодах купівлі-продажу майна зобов'язання по виплаті податку на доходи фізичних осіб покладається на продавця, так як саме він з цієї операції отримує дохід у вигляді грошових коштів. У разі ж вчинення правочинів щодо дарування нерухомості, податковий тягар в розмірі 5% від оціночної вартості майна, лягає на обдаровуваного (тобто покупця), так як він де-юре безоплатно отримав майно, а відповідно, повинен заплатити прибутковий податок. Це дуже вигідно для продавців, у яких відпадає необхідність завищувати вартість об'єкта продажу і сплачувати з цієї суми відповідний податок.
Таким чином, укладення угод дарування замість купівлі-продажу несе в собі значну економію для сторін на виплати державі та банкам, що є взаємовигідним для продавців і покупців, у зв'язку з чим вони і йдуть на такий крок. У той же час така процедура несе певні ризики, на які свідомо погоджується покупець при здійсненні такої угоди.
Дуже складно виділити конкретні типи об'єктів нерухомості, при продажу яких купівля-продаж підміняється даруванням. Можна лише констатувати той факт, що забудовники і ріелтори, а саме юридичні відділи цих компаній, є на сьогоднішній день рушійною силою у винаході нових схем по оформленню договорів з відчуження майна для економії своїх коштів та коштів клієнтів. Таким чином, можна здогадуватися, що найбільше договору дарування замінюють купівлю-продаж у продажу новобудов, а також квартир.
Насправді при оформленні таких угод переважно ризики виникають лише у покупця, який в даному випадку виконує роль обдаровуваного.
Так, покупець у разі передачі грошових коштів до моменту здійснення угоди ризикує, що продавець, який одержав гроші, може в останній момент відмовитися від угоди і не підписати договір дарування, залишивши гроші собі. У такому разі радимо покупцям вимагати від продавців розписку про отримання коштів в рахунок майбутнього відчуження нерухомого майна. В даному випадку бажано також вказувати конкретне майно і його місцезнаходження. Розписка буде досить вагомим доказом у суді в разі подання покупцями позову про зажадання незаконно отриманих грошей продавцем.
Також покупець ризикує в тих випадках, якщо після оформлення права власності можуть з'явитися підстави для визнання договору недійсним. У такому разі застосовується принцип "двосторонньої реституції, тобто коли кожна сторона повертає іншій все, що одержала за договором. У разі якщо між сторонами був оформлений договір дарування, то обдаровуваний (він же покупець) зобов'язаний буде повернути майно, а так як продавець як дарувальник нічого не отримував, то у нього не виникне зобов'язань по поверненню коштів. В такому випадку також можливе подавати вказаний вище позов і пред'являти розписку як доказ. Але при цьому варто звернути увагу, що, як правило, після підписання договору і оформлення угоди у нотаріуса продавець вимагає від покупця знищити розписку - як раз для усунення можливості подачі покупцем позовів у майбутньому.
Продавець в свою чергу несе ризики у випадку, якщо сторони домовилися про оплату після операції - у такому разі, маючи правовстановлюючий документ, покупець може відмовитися від виплати залишку суми, і у продавця будуть відсутні юридичні підстави для витребування цієї суми. Також продавець несе ризик, якщо після угоди дозволить покупцеві зберегти розписку про отримання коштів (якщо такий складався). У цьому випадку покупець може подати позов про витребування безпідставно набутих коштів і отримати їх назад, не розриваючи при цьому договір дарування. Таким чином, ризиків продавцеві можна уникнути, виставляючи покупцеві певні свої умови. Покупець у свою чергу не застрахований від тих ризиків і підводних каменів, які можуть бути виявлені згодом.
Що ж стосується забудовників, то для оформлення угод по відчуженню у вигляді договорів дарування їм необхідно спочатку оформити на себе право власності, а це означає взяти на себе досить великий обсяг роботи по комунікації з державними органами, на що не кожен забудовник готовий піти. Але якщо забудовник все ж таки оформив на себе право власності, він фактично стає продавцем (дарувальником) у цій угоді та несе всі ризики, зазначені вище для продавця.