Що відбувається з ринком нерухомості України, тільки паніка визначає вартість житла, і що буде з цінами на житло восени - взимку 2014 року? На ці запитання відповідає Олег Перегінець, керуючий партнер компанії KievStandard
Що відбувається з ринком нерухомості України, тільки паніка визначає вартість житла, і що буде з цінами на житло восени - взимку 2014 року? На ці запитання відповідає Олег Перегінець, керуючий партнер компанії KievStandard
Ринок нерухомості чуйно реагує на процеси, що відбуваються як в економічній, так і в політичній сферах України. Так, останнім часом на первинному ринку України панівним стає купівельний попит. Девелопери намагаються дивитися на ринок очима клієнта, щоб не будувати заради "метрів", а зводити об'єкти нерухомості для конкретного покупця і зрозумілі гроші. При цьому забудовники все частіше звертають увагу на переваги інвесторів та їх інтереси, хоча багато будівельні компанії продовжують йти своїм шляхом. І від цього програють.
Та й сам ринок якісно змінюється. Давайте згадаємо ситуацію в "первинці" років 5 тому? Тоді не існувало якоїсь класифікації, сегментів. Зараз же є чітка класифікація (економ, бізнес, преміум) і, як результат, вимоги до кожного об'єкту. Завдяки цьому, дуже змінився підхід до якості виконаних робіт - починаючи від ліфтів, закінчуючи сходовими прольотами і вікнами. Хоча це і позначається на собівартості. Буквально: якщо раніше вона становила $500, то зараз $1 000.
Настають зміни і на вторинному ринку. По-перше, девальвація дала покупцям карти в руки, завдяки чому продавці готові базарувати, і істотно поступаються від заявленої ціни. Деколи на 10% - 20%. По-друге, нарешті зважився болюче питання оцінки. Цей ринок стане значно прозоріше, а вартість оцінки істотно знизиться, відкриється доступ до інформації про реальну ціну угод.
Оренда зараз - і зовсім головний "драйвер". Переселенці зробили свою справу, і попит на орендоване житло не тільки в Києві, але і в інших великих містах підскочив. Причому, від цього виграють і міста-супутники, які поки що більш доступні за рівнем орендних ставок. А Київ успадкує приклади багатьох мегаполісів, таких як Токіо і Париж, де дуже дорога оренда, тому переорієнтація в супутники - вимушена міра. До того ж з'являться так звані share houses - мода на оренду одного житла кількома сім'ями або співмешканцями.
"Первинка": ростемо обережно
Забудовники дивляться на ринок акуратно і не починають масштабних проектів. Також відбувається переорієнтація сил девелоперів в столицю. Наприклад, ті, хто раніше будували в Східних регіонах змушені придивлятися до Києва. Крім того, намічається експансія девелоперів з Західної України. З'являються і нові компанії, у тому числі - за участю нерезидентів.
Ще в першому півріччі 2014 року для девелоперів головним завданням було завершити об'єкт, а об'єкти економ-класу найчастіше продавалися буквально за собівартістю. Однак, у другому півріччі, незважаючи на війну і криза, стало з'являтися все більше будівництв. Наприклад, такі об'єкти як "Бруклін", Hoffman House, "Квартет", "Аристократ", дохідний будинок Elyseum (початок будівництва з 01.10.14), клубний будинок "Чорногорія", "Столетоф". Крім цього, розпочато продаж квартир і апартаментів в Pechersk Hills residence і Renaissance Residence, а з жовтня стартують і в клубному будинку на вулиці І. Франка.
В цілому, тільки у Києві зараз близько 150 активних будівництв. Архітектура і концепції стають сучасними. Забудовники уважно вивчають запити покупців і впроваджують їх в нові комплекси.
Тенденції
Серед нових трендів - поява доступною нерухомості в самому центрі столиці. Квадратний метр житла можна знайти і за 1 тис. доларів. Раніше такого не було. Більш популярними стають апартаменти. Наприклад, у другому кварталі 2014 р. виріс попит на квартири площею від 40 до 80 кв. м. Як на однокімнатні, які, як правило, купуються для здачі в оренду, так дво - і трикімнатні, які купуються "для себе". Причому вкладення в нерухомість стали більш раціональними, і покупці орієнтуються на якість кінцевого житла.
Банки кредитують житлові проекти у вигляді винятків. Забудовники будують за "свої" гроші - під цією фразою, яку можна почути в ¾ відділах продажів, слід розуміти, що забудовник будує за залучені від інвесторів гроші.
Проходить мода на розстрочку, хоча ще недавно, вклавши близько 30% вартості житла, можна було легко отримати фінансування. Тепер ситуація дещо інша: після початку бойових дій забудовники готові давати хороший дисконт, робити знижки на квартири, які володіють низькою ліквідністю. Наприклад, з непривабливими видовими характеристиками, з нефункциональной плануванням або ж ті, що знаходяться на перших і останніх поверхах.
Та й самим забудовникам дали зрозуміти, що в найближчі півроку - рік вони не зможуть продавати об'єкти за тими цінами, які були ще в 2013 році. Відповідно, багато з них починають переглядати прайси. Адже купівельні очікування набагато нижче тих цін, які є на ринку. І не виключено, що девелопери в кінці вересня - на початку жовтня почнуть знову знижувати ціни для того, щоб збільшити темпи продажів.
Знижки
Якщо говорити про дисконт, то в економ-класі вони можуть досягати 3% - 7%. У бізнес-класі, в залежності від ціни, яку забудовник поклав під подушку", щоб потім "посунутися", - від 5% до 20%.
Для будівництва об'єктів "бізнес+" і "преміум", девелопери часто залучають великий банк, або декілька портфельних інвесторів, або ж розраховують на власні ресурси. Тому в даному випадку знижки можуть коливатися від 5% од 25%. Якщо міжнародні інвестори, то вони в кращі часи фінансували забудовників і під 3% в рік. А значить розраховувати на знижку в цьому випадку навряд чи варто. Однак навіть у еліт-об'єктах можна сторгуватися до 20%.
Тим не менш, питання знижок дуже індивідуальний, і для того, щоб отримати додаткові дисконти, потрібно мати хороший інструмент тиску. Наприклад, готівковий розрахунок, придбання кількох квартир відразу або ж швидка операція (вона дає продавцю впевненість, що можна отримати гроші вже через кілька днів з невеликим дисконтом, а не чекати біля моря погоди ще кілька місяців).
Прогнози
За I-II квартали 2014 року кількість угод у забудовників впало в 2 рази в бізнес-класі і в 3 рази в преміум-сегменті, хоча повністю продажу не зупинилися. А в останні кілька тижнів серпня - на початку вересня знову намітилося зростання. При цьому квартири рівня "економ" і "кофморт" залишаються локомотивом ринку. Обсяг угод з ними залишається на рівні минулого року, а в окремі періоди (особливо під час різкої девальвації гривні) - навіть вище.
Звично, найбільшим попитом буде користуватися нерухомість у столиці, куди, особливо в кризу, стікаються потенційні покупці з регіонів. Причому, зараз покупка нерухомості багатьма розглядається саме як життєво важлива необхідність, відсуваючи на задній план розкіш і повсякденні витрати.
Також є очікування, що підвищиться попит на первинну нерухомість в містах-супутниках. Адже вартість землі і будівельних робіт там трохи нижче, ніж у столиці і великих містах. Це дозволяє девелоперам будувати якісні об'єкти за конкурентними цінами. У той же час, близькість мегаполісу і, як правило, розвинена навіть у "сателітів" інфраструктура, робить їх зручними для життя.
"Вторинка": боротьба протилежностей
Ситуація на ринку вторинної нерухомості дещо інша, оскільки там досі немає чітких критеріїв оцінки вартості житла (хоча в найближчому майбутньому, сподіваємося, це зміниться) і доступу до даних про угодах. Як наслідок, це провокує "чорну діру" і кожен учасник ринку диктує свої умови. Причому, в одних сегментах ціни на первинну і вторинну нерухомість майже вирівнюються, а в інших зберігається істотний розрив.
Ціноутворення - найбільш проблемний момент "вторинки". Власник готовий продавати квартиру по комфортній для нього ціною. І, як правило, завищеною. Адже для будь-якого господаря його квартира краще, ніж у сусіда. Крім того, відіграють роль суб'єктивні характеристики смаку, пріоритети, а також залежність від особистої ситуації - від потреби купити інше житло, придбати бізнес, переїхати в інше місто або район і т. д.
У той же час, рівень дисконту в даному сегменті становить 5% - 20%. Особливо, коли у покупця є реальні гроші. І він готовий з ними розлучитися. При цьому велике значення в торгах між сторонами має швидкість угоди. А також спроможність покупця впливати на продавця. Наприклад, коли покупець володіє середньою ціною реальних угод в конкретному районі (для цього достатньо опитати десяток-інший агентів) або намагається "скостити" вартість житла, вказуючи на його нібито недоліки, і навіть здатністю маніпулювати в інформаційному полі. Бувало, що покупець розміщував в авторитетних виданнях замовні статті про те, що квартири в конкретному будинку продаються з дуже великим дисконтом в 50%, після чого до "обробки" продавця підключався агент.
Прогнози і очікування
Зараз взаємини продавця і покупця схожі скоріше на протистояння і боротьбу за ціну. Виб'є чи більшу вартість господар житла, чи зможе отримати свій дисконт покупець. І в найближчому майбутньому таке протиборство явно збережеться.
При цьому, продаж вторинного житла в нинішніх умовах - далеко не найкраще рішення, оскільки цінова ситуація не на стороні продавця. Альтернатива - здача в оренду до моменту, коли попит вирівняється. Тим більше що зараз ми бачимо унікальну тенденцію: вартість квартир падає, а ціна оренди зростає. Відповідно логічніше скористатися можливістю отримувати стабільний дохід, ніж втрачати на разової операції.
Джерело:delo.ua