Покупка квартири - безперечно, ризикована справа: небезпека чатує на кожному кроці. При певних обставинах - наприклад, у разі визнання продавця недієздатною, угода може бути розірвана. В такому випадку обом сторонам доведеться повертати отримане. І добре, якщо в договорі купівлі-продажу була вказана фактична сума, адже у вітчизняних реаліях сума угоди частіше занижується.
Покупка квартири - безперечно, ризикована справа: небезпека чатує на кожному кроці. При певних обставинах - наприклад, у разі визнання продавця недієздатною, угода може бути розірвана. В такому випадку обом сторонам доведеться повертати отримане. І добре, якщо в договорі купівлі-продажу була вказана фактична сума, адже у вітчизняних реаліях сума угоди частіше занижується.
Крім фінансових, можуть з'явитися і в прямому сенсі матеріальні проблеми. І первинне і вторинне житло може таїти в собі неприємні сюрпризи - несправні ліфти, сусіди-алкоголіки та інші проблеми. За допомогою експерта з нерухомості Вадима Піскуна ми спробували розібратися, як уникнути таких "скелетів у шафі" при купівлі квартири.
1. Про що потрібно знати?
Насамперед, покупець і потенційний інвестор повинен з'ясувати у забудовника такі питання:
• Чи має забудовник право власності або договір оренди (і на який термін) на дану ділянку?
• Чи відповідає проект містобудівним умовам міста (можна уточнити в містобудівному кадастрі і міському управлінні архітектури)?
• Має сертифікат бюро, проектировавшее будинок?
• Наявність документів, необхідних для будівництва: декларація на початок будівельних робіт або дозвіл на будівельні роботи;
• Прописана відповідальність за порушення строків в договорі купівлі?
2. Будівельна ревізія
Сучасний ринок нерухомості багатий на забудовників. Якщо в минулі часи будівництвом житла займалися лише кілька державних компаній, то зараз на ринку - десятки забудовників, і розібратися в них та ще проблема.
Якщо будинок, у якому знаходиться вподобана вами квартира ще на стадії будівництва, то головним критерієм порядності забудовника буде активність будівництва. Протягом декількох тижнів простежте, чи з'являються в будинку нові поверхи, йде обробка, багато будівельників на об'єкті.
Нерідко трапляється, що зовнішній вигляд будинку помітно відрізняється від того, що було представлено в проекті. Якщо цей параметр важливий для вас, пройдіться вже реалізованим проектам забудовника та оцініть якість обробки, благоустрій прилеглої території, а також наявність парковки. Зараз будівництво в Україні вирвалося з несмаку 1990-х і 2000-х і нарешті може запропонувати споживачеві гідну архітектуру - навіть у бюджетних житлових будинків з'являються цікаві дизайнерські рішення. Але це тільки в серйозних девелоперів, недобросовісний забудовник заощадить і на обробці, і на архітектурі, видавши у результаті сумну коробку невизначеного кольору з незручними плануваннями і поганою інфраструктурою.
Необхідно звернути увагу і на стан будмайданчика, бажано - в будні і вихідні, у різний час доби. У порядного забудовника на будівництві чисто (наскільки це дозволяє сама будівництво), робітники в касках і формі, а на стенді з проектом розміщується вся необхідна інформація. Бруд, розкидані будматеріали і неохайні робітники - привід задуматися над вибором іншого забудовника.
Коли будинок вже побудований, крім перерахованих раніше деталей, варто звернути увагу і на внутрішню обробку. З-за економічної кризи забудовники знижують ціни на житло за рахунок собівартості будівництва, що, безумовно, знижує якість будівлі. Так і з'являються квартири з кривими стінами, нерівними перекриттями. В деяких випадках навіть площа може відрізнятися від заявленої при покупці. Природно, в меншу сторону.
Проблема ускладнюється у тому випадку, коли квартира вже куплена, а будинок переданий експлуатуючої компанії, яка начебто не несе відповідальності за дефекти будівництва. Таким чином, усувати дефекти вже доведеться покупцеві.
Мода останніх років - додавати будівлі непрописані в проекті поверхи. Це виглядає так: забудовник стверджує проект 5-поверхового будинку в історичному центрі, який не буде порушувати ансамбль забудови. По ходу будівництва йому нарощують ще десяток поверхів, що викликає обурення громадськості і кримінальну відповідальність за самовільне будівництво, але будівля продовжує будуватися, а квартири - продаватися. Придбання житла у такому будинку - в кращому випадку ризик отримати квартиру в недобудованому будинку і без дозвільної документації.
До речі, з-за кризи в цьому році знову почалася повальна заморожування будівництв. Антилідер стали Київ та західні області - регіони, які раніше вводили найбільше житла. Сумна доля осягає всіх - від середньої руки житлових комплексів до масштабних споруд начебто 212-метрових Sky Towers в Києві.
3. Фінансове питання
Важливо знати, за чий рахунок ведеться спорудження будинку. Дізнайтеся, який банк займається фінансуванням будівництва, поцікавтеся його станом. Адже найбільш часта причина зупинки будівництва - відсутність коштів.
Щодо інвестицій - на даний момент вони можливі за чотирма схемами: через випуск облігацій, спільне інвестування, фонди операцій з нерухомістю та фонди фінансування будівництва. Але як показує практика, ці схеми не гарантують, що будинок буде зданий в строк та у вигляді, відповідному проекту.
4. Репутація
Багато про забудовника може сказати інтернет. Зараз кожна новобудова має свій інтернет-форум, на якому спілкуються майбутні мешканці та інвестори. Крім того, у відкритих джерелах можна розшукати і відгуки про інших об'єктах забудовника.
Варто звернути увагу, займалася компанія будівництвом в кризові роки, скільки на її рахунку заморожених будівництв і з яким запізненням здавалися готові об'єкти. З 2008 року в Україні залишилося безліч заморожених будівництв, чиї первісні власники втекли за кордон, а ділянка досі передається з рук у руки, залишаючи інвесторів без надій на отримання квартир. Будівельний бум 2000-х залишив після себе як житлові, так і офісні "недобудови" - "Дніпровські вежі" на лівому березі столиці, колишня "Міракс-плаза" російської "Міракс Груп" на Глибочицькій, призупинена "Перлина Троєщини", одеський "Свиссотель".
Окремої згадки варті "забудовники", які і не збиралися починати будівництво, а лише вкинули рекламу будинків і зібрали гроші з інвесторів. Яскравий приклад - столичний "Еліта-центр" з декількома об'єктами по Києву. У результаті через кілька років обдуреним пайовикам квартири побудувала держава.
За матеріалами:UBR.UA