Переваги та ризики придбання житла в Україні.
Набувача житла в Україні непросто розібратися у всьому різноманітті механізмів інвестиції в нерухомість і вибрати з них найбільш прийнятний і надійний варіант.
Серед існуючих механізмів придбання житла на початковому етапі будівництва все більшу популярність набувають схеми, що використовують житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) як юридичну оболонку побудови інвестиційних відносин між забудовником та приватним інвестором. Існує думка, що ця модель відрізняється від інших економічністю і простотою її сприйняття потенційним інвестором. Зокрема, зазначається, що ЖБК показали свою ефективність і надійність ще в радянський час. Але ринок вніс свої корективи. Як зараз працює механізм ЖБК, і з якими труднощами може зіткнутися пайовик, фінансує придбання квартири?
Дійсно, в умовах жорсткої адміністративно-планової економіки кооперативи були досить ефективним засобом інвестування, але надійність і вкрай низька ризикованість використання громадянами цього інституту забезпечувалася тотальним державним контролем у сфері правовідносин. У реаліях ринкових відносин та відносної ліберальності українського законодавства ЖБК як інвестиційна конструкція вже не може похвалитися минулими перевагами, а в аспекті простоти і зрозумілості для споживача нічим не поступається "складним і незрозумілим" схем інвестування через цільові облігації підприємств, фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування.
Закон "Про інвестиційну діяльність" встановлює, що інвестування та фінансування будівництва житлових об'єктів за рахунок недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, проводиться виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування (інвестиційні фонди), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств. Не передбачені згаданим законом способи інвестування можуть застосовуватися лише у випадках, встановлених законом.
Таким чином, законодавець забороняє використовувати будь-які правові моделі інвестування будівництва об'єктів житлового фонду, якщо вони не регламентовані окремим законом. ЖБК можна віднести до одного з альтернативних способів фінансування будівництва, прямо не передбачених Законом про інвестиційну діяльність, але які регулюються іншими законами. Правовий статус ЖБК і правовідносини, пов'язані з його функціонуванням, визначаються Цивільним кодексом та Законом "Про кооперацію".
Визначення ЖБК можна знайти в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій. Так, ЖБК - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на підставі їх майнових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і подальшої його (їх) експлуатації.
Участь у ЖБК відбувається на підставі членства. Членство в ЖБК може бути як повним, так і асоційованим. Як повноправний, так і асоційований член ЖБК зобов'язаний внести грошовий або майновий пай-внесок. На відміну від повноправного члена ЖБК асоційований не наділений правом вирішального голосу при вирішенні питань, пов'язаних з діяльністю кооперативу, а користується лише дорадчим голосом.
Як правило, інвестори залучаються до складу ЖБК на умовах асоційованого членства. Таким чином, інвестор тільки фінансово бере участь в будівництві житлового будинку ЖБК допомогою внесеного паю і усунений від будь-якого управлінського впливу на діяльність ЖБК та його посадових осіб.
Між ЖБК та інвестором - асоційованим пайовиком укладається договір про пайову участь у кооперативі або договір про пайовий внесок, згідно з яким пайовик вносить в кооператив пай у грошовій або майновій формі з метою отримання квартири у власність після введення житлового будинку в експлуатацію. Розмір паю дорівнює сумі інвестицій у придбання квартири.
ЦК передбачає, що будинок, споруджений або придбаний ЖБК, є його власністю. Член ЖБК має право володіння і користування, а за умови наявності відповідного дозволу від ЖБК - і розпоряджання квартирою, яку він займає в кооперативному будинку. Важливо, що згідно з законом про кооперацію член ЖБК стає повноправним власником займаної ним квартири лише у разі її викупу у ЖБК. Таким чином, виходить, що член кооперативу, в тому числі асоційований, для оформлення отриманої квартири у власність повинен, крім внесення обов'язкового паю, який фактично є сумою інвестиції в будівництво будинку, ще й сплатити ЖБК вартість квартири. Звичайно, на практиці викуп замінюється міною майнового паю члена кооперативу на квартиру, тобто, ЖБК продає своєму члену житло, а той, у свою чергу, продає кооперативу належить йому пай.
Важливим моментом, на який часто не звертають належної уваги забудовників, що використовують ЖБК як механізм фінансування будівництва, є необхідність згаданого викупу квартири. Доводиться стикатися з договорами участі в ЖБК, умови яких передбачають передачу квартири членові ЖБК без оформлення житла на ЖБК, тобто, має місце пряма передача майна від забудовника інвестору після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
При цьому первинним власником житла стає інвестор-член кооперативу, а не ЖБК, як того вимагає цивільне законодавство. За своїм юридичним змістом подібного роду угоди є договорами дольової участі у будівництві й не мають нічого спільного з юридичною сутністю кооперативних відносин. Забудовники під виглядом використання ЖБК намагаються обійти норми Закону "Про інвестиційну діяльність", що забороняють інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлової забудови з використанням недержавних коштів, залучених від приватних осіб, іншими, ніж встановлює закон, способами. Тобто, забудовник і інвестор формально укладають одну угоду, але насправді, по суті, мають на увазі зовсім іншу, відмінну за своїм юридичним змістом від першої. В юриспруденції для позначення згаданих угод використовується термін "уявні угоди". Сама по собі уявна операція не є незаконною, але у разі виникнення спору до неї в судовому розгляді повинно застосовується законодавство, що регулюють відносини, який сторони насправді мали на увазі.
Таким чином, угода між ЖБК і його членом, що передбачає прямий перехід квартири у власність члена ЖБК, повинно кваліфікуватися як уявна операція, що припускає під собою звичайний договір інвестування. Відповідно, до таких правочинів повинні застосовуватися правила Закону про інвестиційної діяльності. З точки зору цього закону, такі угоди вважаються забороненими і можуть бути в судовому порядку за позовом заінтересованої особи (наприклад, ЖБК) визнані недійсними, що, звичайно, свідчить про потенційний ризик для інвестора, який може втратити об'єкт інвестування. Така договірна конструкція має ще один негативний аспект.
З податкової точки зору пряма передача пайовику квартири без проведення викупу вважається безкоштовним придбанням майна, так як формально пайовик перерахував ЖБК не вартість квартири, а пай - грошовий внесок у пайовий капітал кооперативу, що дає можливість пайовику стати членом ЖБК. Але членство в кооперативі саме по собі не надає пайовику права власності на об'єкт інвестування після завершення його будівництва. Тобто, з юридичної точки зору, оплату паю не можна вважати викупом квартири. Таким чином, можна вважати, що пайовик купує квартиру безкоштовно. В такому випадку повна вартість квартири є доходом, який підлягає оподаткуванню податком з доходів фізичних осіб, що, звичайно, породжує необґрунтовані додаткові витрати пайовика.
Як вже зазначалося, пайовик, для того щоб стати власником об'єкта інвестиції - квартири, зобов'язаний придбати її у ЖБК. До викупу членом кооперативу закріпленої за ним квартири її власником, так само як і багатоквартирного будинку, в якому розташована квартира, є ЖБК, що повністю узгоджується з положеннями Закону про кооперацію та ЦК. Повноваження власника від імені ЖБК реалізуються через органи управління кооперативу: загальні збори і правління.
Оскільки інвестори, які беруть участь у ЖБК, включаються до складу не повноправних членів кооперативу, а асоційованих, вони згідно з законом про кооперацію не беруть участь в управлінні справами ЖБК і, таким чином, не впливають на прийняття будь-яких рішень, пов'язаних, наприклад, із розпорядженням майном кооперативу. Збори членів кооперативу, які мають право голосу, може без відома і згоди асоційованих членів кооперативу - інвесторів, ухвалити будь-яке рішення щодо майна, яке належить ЖБК, хоча і створеного за рахунок коштів пайовиків, а саме: продати третім особам, передати в іпотеку і т. д.
Прийняття компетентним органом кооперативу одного із зазначених рішень не буде суперечити законодавству і може стати неприємним сюрпризом для пайовиків. Безсумнівно, що подібні "правомірні" дії ЖБК несуть потенційну загрозу інтересам асоційованих пайовиків, при цьому законодавчих чи договірних механізмів, що дозволяють нейтралізувати її, не існує. Інвестору-пайовику залишається лише сподіватися на сумлінність керівників ЖБК.
Ще один неприємний момент, з якими можуть зіткнутися інвестори, які вступили в ЖБК, - це можливі подвійні продажі квартир. Одночасно з набранням ЖБК майбутній член кооперативу укладає з кооперативом договір про внесення паю, який водночас служить і документом, що закріплює конкретну квартиру за інвестором. Облік "заброньованих" квартир ЖБК веде самостійно, тому інвестор не захищений від появи інших претендентів на придбаний об'єкт інвестування.
ЖБК як самостійна юридична особа, крім пайових внесків, має право залучати кредитні кошти для фінансування будівництва будинку. Це часто трапляється, коли залучених пайових внесків недостатньо для забезпечення будівництва в силу кошторисних прорахунків або елементарного крадіжки. Оскільки ЖБК несе відповідальність перед своїми кредиторами всім своїм майном, то в разі його неспроможності своєчасно повернути суму, наприклад, кредиту банківська установа може звернути стягнення на об'єкт будівництва, споруджений, в тому числі, за рахунок пайовиків. У такій ситуації інвестори ризикують втратити з не залежних від них причин внесені ними інвестиції.
Навіть досить поверхневий аналіз ЖБК як юридичного механізму придбання житла показує його складність для сприйняття пересічним інвестором і достатню ризикованість вкладень у такий проект.
За матеріалами: Консалтингова компанія "SV Development"
