Города ищут деньги, власти – возможности строить жилье. Бизнес уверяет: решение лежит под ногами
Города ищут деньги на развитие, а государство – возможности строить больше жилья. Девелоперы предлагают решение, которое может помочь решить обе задачи и принести миллионы долларов в государственный и городские бюджеты. О ресурсе, который буквально лежит под ногами, и возможностях его использования говорили на Ежегодной жилищной конференции 2026. Подробнее – в материале РБК-Украина.
Три проблемы – одно решение
На панели "Пространственное планирование и интегрированное территориальное восстановление" представители парламента, местных громад, девелоперского бизнеса и Группы Всемирного банка обсудили, как обеспечить развитие жилищного строительства в условиях ограниченного финансирования, сложного градостроительного регулирования и масштабных потребностей восстановления.
Глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов сосредоточился на трех проблемах, которые подняли участники дискуссии: нехватке средств на градостроительную документацию, ограниченной эффективности регуляторных механизмов и потребности громад в частных инвестициях.
"У меня есть ответ на все эти три проблемы. Ответ один – это девелопмент. Я уверен, что каждую из этих проблем можно решить благодаря сотрудничеству с бизнесом", – подчеркнул глава Ассоциации.
Градостроительное планирование: законодательство и финансирование
Народный депутат Анна Бондарь обратила внимание на необходимость дальнейшего развития градостроительного законодательства после принятия закона "Об основных принципах жилищной политики".
В частности, речь идет о механизмах резервирования земель, учете различных форматов жилья в градостроительной документации и урегулировании земельных вопросов многоквартирных домов.
Отдельной проблемой остается сложность подготовки комплексных планов пространственного развития громад.
"Мы должны искать пути выхода из кризиса, в который попали", – отметила Анна Бондарь, подчеркнув необходимость разработки и утверждения градостроительной документации.
Исполнительный директор "Всеукраинской ассоциации громад" Иван Слободяник также отметил финансовые ограничения. По его оценке, для разработки комплексных планов пространственного развития по всей Украине может потребоваться около 300 млн долларов.
В то же время громады сталкиваются с ограничениями бюджетных расходов, сокращением донорской поддержки и нехваткой специалистов.
Отвечая на эту проблему, Евгений Фаворов обратил внимание на законодательные изменения, которые позволяют девелоперам финансировать разработку градостроительной документации.
"Недавно изменилось законодательство, вступил в силу закон, и теперь мы, девелоперы, имеем такую возможность. Это очень хорошее решение", – сказал он.
По словам главы Ассоциации, этот механизм создает возможности для сотрудничества громад и бизнеса при подготовке территорий к будущему развитию.
1700 гектаров для трансформации Киева
Наибольший потенциал для привлечения инвестиций Евгений Фаворов связывает с ревитализацией постиндустриальных территорий – бывших заводов, промышленных зон и крупных неиспользуемых участков в пределах городов.
При разработке проекта нового Генерального плана Киева в 2015 году городские власти оценили площадь промышленных территорий, которые могут нуждаться в трансформации, примерно в 1700 гектаров.
Хотя документ не был утвержден, эта оценка демонстрирует масштаб потенциала столицы для реализации сотен комплексных девелоперских проектов.
Чтобы оценить возможный экономический эффект от освоения таких территорий, Украинская ассоциация девелоперов подготовила отдельный расчет на основе практического опыта компаний-членов. В качестве примера взят комплексный проект на бывшем промышленном участке площадью 10 гектаров.
"Возьмем для примера бывшую промзону площадью 10 гектаров. По предварительным расчетам, здесь можно построить около 3 тыс. квартир общей площадью 175 тыс. кв. м, а также еще 100 тыс. кв. м для бизнеса, социальных и других объектов", – отметил Фаворов.
По оценкам компаний-членов Ассоциации, инвестиции в такой проект составят 275 млн долларов. Это фактически усредненная себестоимость. Из этой суммы около 20,6 млн долларов пойдут на внешние инженерные сети, которые город получит бесплатно, а 41,25 млн долларов – на зарплаты.
Налоги и социальные взносы составят около 18,6 млн долларов, а общий бюджетный эффект с учетом НДС – около 56 млн долларов.
"Важно также, что на эти средства будут закупать материалы, оборудование, транспорт и другие товары и услуги. Это заказы для предприятий и работа для людей далеко за пределами самой строительной площадки. Так работает экономический мультипликатор, коэффициент которого оценивается в диапазоне от 3 до 4: каждая вложенная гривна стимулирует производство, а соответственно, и создание рабочих мест в смежных отраслях с учетом этого коэффициента", – сказал глава УАД.
"Когда строительство завершится, жилье продадут, и с этих продаж также будут уплачены налоги. Здесь будут жить люди, работать магазины, офисы и другие предприятия. Они продолжат создавать рабочие места и платить налоги. Этот эффект мы пока даже не включали в расчеты. Каждый год задержки проекта откладывает все это", – добавил он.
Евгений Фаворов также обратил внимание, что бывшие промышленные территории часто уже имеют инженерные сети. Речь идет о крупных участках площадью от 10 до 50 гектаров, которые сегодня используются неэффективно или остаются незадействованными.
На таких территориях можно создавать полноценные городские кварталы с жильем, общественными и социальными объектами, а также необходимой инфраструктурой.
Опыт Львова: переосмысление целых территорий
Во время дискуссии директор ЛКП "Львовское межгородское бюро технической инвентаризации" Юрий Телипский рассказал об опыте Львова, который еще до полномасштабного вторжения выбрал подход компактного развития и трансформации бывших промышленных территорий.
Во Львове такие проекты рассматривают как возможность объединить жилье с рабочими местами, социальной инфраструктурой, общественными пространствами и безбарьерной средой.
"Для нас как для города важно переосмысливать территории, а не только проекты", – подчеркнул представитель Львова.
В качестве примера он привел развитие городской экосистемы UNBROKEN и прилегающего микрорайона, где сочетаются социальное, временное, специализированное и частное жилье, а также инфраструктурные и общественные функции.
По его словам, комплексное развитие территории уже способствует появлению новых бизнесов и привлечению частных инвестиций.
Почему необходимо гибкое регулирование
Одним из дискуссионных вопросов стала практика исключений из общих градостроительных правил.
Анна Бондарь предостерегла, что большое количество исключений может нарушать логику пространственного планирования и создавать риски хаотичной застройки.
Евгений Фаворов согласился с необходимостью системного регулирования, однако подчеркнул, что при отсутствии действенных альтернатив полный отказ от исключений может заблокировать развитие новых проектов.
"Если действующая модель не работает, то отказ от исключений приведет к негативным последствиям. Мы просто остановим весь рынок. Мы видели, как это произошло в начале 2025 года, когда вступило в силу ограничение возможности изменения функционального назначения", – сказал он.
По мнению Фаворова, особого подхода требуют постиндустриальные территории, где прежнее функциональное назначение часто уже не соответствует актуальным потребностям города.
Он привел примеры Германии и Польши, где законодательство предусматривает ускоренные процедуры внесения изменений в градостроительную документацию, в частности упрощенный порядок трансформации бывших промышленных территорий и реализации новых инвестиционных проектов.
"Я уверен, что сегодня наибольший потенциал связан с двумя составляющими. Первая – постиндустриальные территории. Вторая – эффективные быстрые процедуры, которые позволят разблокировать эти территории", – отметил глава УАД.
В то же время глава Ассоциации подчеркнул, что регуляторная гибкость должна применяться в рамках принципов, обеспечивающих устойчивое развитие городов.
IFC: восстановление требует частного капитала и качественных проектов
Представитель Международной финансовой корпорации (IFC) Эдуард Якубов подчеркнул масштаб потребностей восстановления жилищного сектора Украины. Согласно приведенной им оценке RDNA-5, они составляют около 90 млрд долларов.
"Государственного финансирования и поддержки доноров будет недостаточно. Поэтому частный сектор должен присоединиться, мобилизовать инвестиции и возможности, чтобы ответить на эти потребности", – отметил Якубов.
В то же время представитель IFC подчеркнул необходимость создания полноценной среды для жизни, которая включает школы, транспорт, услуги и другие элементы городской инфраструктуры.
Во время панели также представили подход IFC к оценке девелоперов и жилищных проектов в рамках программы PILLAR. Он охватывает финансовое и корпоративное управление, способность реализовывать проекты, доступность жилья, безопасность, энергоэффективность и социальную устойчивость.
Такие инструменты призваны повышать прозрачность девелоперских компаний и помогать финансовым учреждениям и инвесторам оценивать возможности их финансирования.
Как обеспечить баланс интересов бизнеса и громады
Во время сессии вопросов из зала участники подняли тему возможного конфликта интересов в случае финансирования градостроительной документации девелоперами.
В частности, речь шла о том, как обеспечить баланс между коммерческими интересами застройщиков и потребностями города в общественных пространствах, промышленных объектах и рабочих местах.
Отвечая на этот вопрос, Евгений Фаворов подчеркнул необходимость разграничения ролей бизнеса и местного самоуправления.
"Мы не выступаем заказчиком этой градостроительной документации. Мы являемся плательщиком. Заказчиком выступает местная администрация, местный совет, то есть громада. И ее задача – контролировать, чтобы в документации было учтено все с точки зрения ГСН и требований законодательства", – сказал глава Ассоциации.
По его словам, бизнес заинтересован в качественной городской среде, поскольку современные покупатели предъявляют высокие требования к жилым комплексам.
Среди ключевых характеристик нового жилья Фаворов назвал транспортную и социальную инфраструктуру, надежность инженерных систем и способность домов работать автономно.
В то же время он подчеркнул, что именно город и государство должны определять требования к застройке, которые девелоперы обязаны учитывать в своих проектах, принимая во внимание целесообразность и пропорциональность таких требований.
Сотрудничество как условие развития городов
Подводя итог своей позиции, Евгений Фаворов подчеркнул, что реализация масштабных девелоперских проектов требует согласованной работы местных громад, государственной власти и бизнеса.
"Я уверен, что ключевым, безусловно, должно быть сотрудничество. Сотрудничество громад, властей и девелопера. Но для такого сотрудничества должны быть созданы надлежащие условия", – подчеркнул Фаворов.
По мнению главы Украинской ассоциации девелоперов, эффективное градостроительное законодательство, возможность финансирования планировочной документации частным сектором и механизмы трансформации постиндустриальных территорий могут создать предпосылки для новых инвестиций в жилищное строительство.
Потенциал таких территорий измеряется не только будущими квадратными метрами жилья, но и возможностью комплексного обновления городских районов, развития инфраструктуры и создания новых экономических возможностей для громад.