Київ завжди відрізнялася цинічно високими цінами на житлову нерухомість - навіть житло економ-класу для багатьох роками залишається захмарною мрією. Однак у часи кризи, коли, здавалося б, доводиться включати режим жорсткої економії, в Києві знаходяться і ті, хто споруджує все нові і нові житлові будинки, і ті, хто готовий їх купувати. Однак в умовах тотальної економічної кризи і перші, і другі кілька переглядаю свою ринкову поведінку.
Українська столиця завжди відрізнялася цинічно високими цінами на житлову нерухомість - навіть житло економ-класу для багатьох роками залишається захмарною мрією. Однак у часи кризи, коли, здавалося б, доводиться включати режим жорсткої економії, в Києві знаходяться і ті, хто споруджує все нові і нові житлові будинки, і ті, хто готовий їх купувати. Однак в умовах тотальної економічної кризи і перші, і другі кілька переглядаю свою ринкову поведінку.
Кореляція пропозиції і попиту
В огляді столичного ринку "первинки", підготовленому компанією City Development Solutions йдеться, що станом на кінець першого півріччя 2014 р. ринок первинної житлової нерухомості Києва представлений 180 житловими комплексами. Незважаючи на значне погіршення макроекономічних показників, зниження ВВП, девальвацію національної валюти, первинний ринок столиці активно поповнювався новими житловими проектами: за 6 міс. 2014 р. пропозиція на ринку розширилося за рахунок 16 житлових комплексів. Приріст загальної пропозиції квартир відносно грудня 2013р. склав 7,7%. Понад 70% вийшли на ринок житлових проектів представлено новобудови економ-класу.
Що стосується в цілому пропозиції по ринку, то його структура з початку року особливо не змінилася і станом на кінець першого півріччя виглядає наступним чином:
Очевидно, така пропозиція розрахована на перспективу: статистика демонструє, що на даний момент, незважаючи на переважне спорудження житла економ-класу, попит є на всі сегменти, хоча преміум-клас явно поступається іншим:
Проте в цілому активність покупок нерухомості до липня впала за рахунок підвищення цін на квадратний метр, объясняемый компенсацією курсової різниці у зв'язку зі значною девальвацією. Гривневі ціни за першу половину 2014 р. на первинку зросли за всіма сегментами, хоча, якщо розглядати цінову валютну динаміку, то вона навпаки - негативна.
В огляді компанії City Development Solutions говориться, що, незважаючи на різні акції, які практикуються забудовниками, загальна картина цінових змін свідчить про зростання гривневих цін за підсумками півріччя в середньому на 14,4% (у тому числі за підсумками червня+0,5%+1,7% залежно від сегмента). Найбільше зростання гривневих цін продемонстрували сегменти бізнес і комфорт(17,3% і 17,5% відповідно).
У складних економічних умовах покупці намагаються знайти найбільш вигідні пропозиції, однак, в той же час, не поспішають ризикувати: "Купуючи квартиру, покупці намагаються отримати максимально можливі знижки. Тому, більше половини угод здійснювалося зі 100% оплатою вартості житла. Тим не менш, інструмент кредиту залишається затребуваним ринком, ним користуються до 40% покупців. Зрештою, в умовах конкуренції виграє той забудовник, який дає максимально лояльні умови на розстрочку (термін і %)", - стверджує директор з маркетингу City Development Solutions Алла Куценко.
Песимізму всупереч: прогнози і тренди до кінця року
Кияни віддають перевагу ринку первинної житлової нерухомості. Причини цього експерти аналітичної групи "ProfRielt Україна" бачать наступні:
• Гарний розвиток громадського транспорту, а також велика наявність особистих автомобілів.
• Безсумнівно, більш комфортні умови проживання в нових будинках.
• Поступова зміна покоління серед покупців квартир, а молодь воліє новобудови.
Це і багато іншого дає надію на те, що столичний ринок первинки, незважаючи на кризу, у другому півріччі отримає шанси втриматися на плаву.
Зокрема, старший консультант компанії City Development Solutions Вікторія Погасій стверджує, що в короткостроковій перспективі ринок житла буде характеризуватися поступовим розвитком з короткочасними спалахами активності. "Всупереч багатьом песимістичним прогнозам, житло продовжує будуватися і продаватися. Найбільш успішні продажі очікують ті житлові комплекси, які зможуть завоювати покупців комплексним підходом - привабливою ціною, що відповідає заявленому класу якістю і нестандартним маркетингом", - вважає експерт.
Також старший консультант компанії City Development Solutions робить такі прогнози:
• У другій половині 2014 року ринок житла столиці продовжить поповнюватися новими проектами. Очікується вихід не менше 5 житлових проектів.
• Житлова нерухомість залишається одним з найбільш надійних інвестиційних інструментів, який дозволяє, як мінімум, зберегти заощадження в умовах інфляції і девальвації національної валюти.
• Зростання кількості новобудов не тільки розширює географію пропозиції, але і обумовлює значні якісні зміни нових проектів, покликані привернути покупців в умовах посилення конкуренції.
• Зміни цінових показників ринку в умовах зниження попиту в короткостроковому періоді, будуть переважно відображати структурні зміни ринку - вихід нових проектів з більш низькими цінами, вимивання найбільш дешевих квартир і т. д.
• До кінця 2014 року основні ринкові тренди попиту збережуться - найбільш затребуваними залишаться 1-2к квартири бюджетного сегмента (економ і комфорт класи).
• Очікується, що призупинення і заморожування ряду споруджуваних об'єктів вплине на зниження обсягів введення житла за підсумками року до 25%.
Джерело: UBR