Где искать инвестиционный потенциал недвижимости в Украине и за ее пределами – в колонке основателя и СЕО группы компаний RITM Александра Лахтионова для РБК-Украина.
Вопрос инвестирования остается актуальным для украинцев даже в условиях войны. Надежный финансовый тыл в качестве актива, работающего на собственника и генерирующего пассивный доход, помогает более уверенно проходить кризисные периоды.
Одним из таких инструментов, который становится все более популярным в Украине и мире, является доходная недвижимость. Этот сегмент дает понятную модель прибыли и требует минимального вовлечения владельца в операционные процессы.
В настоящее время для украинских инвесторов доступны варианты доходной недвижимости как внутри страны, так и за ее пределами. По финансовой составляющей порог вхождения в такие проекты сравнимы, поэтому для принятия взвешенного решения и диверсификации рисков, рассмотрим особенности рынков доходной недвижимости в Карпатах (Украина) и на острове Бали (Индонезия), которые сейчас активно развиваются, имеют свои сходства и отличия.
Принцип, по которому работает доходная недвижимость, всюду одинаков: девелопер создает проект, который передает в управление управляющей компании для получения прибыли собственниками. При разработке этих проектов учитывается конъюнктура рынка, локация, туристические потоки, себестоимость и категория гостиницы.
Различия состоят только в продолжительности туристического сезона, наличии валютных рисков (например, в Украине не произошла прогнозируемая девальвация гривны до уровня 50-60 за доллар, и это ожидание "бурлит в воздухе" и влияет на принятие долгосрочных инвестиционных решений).
В этой формуле владельцы также должны считать свое время, ведь пассивный доход не предусматривает постоянное вовлечение владельца в операционную деятельность.
Если оценивать наш рынок за рамками валютных рисков, то лучших возможностей, чем на Западе Украины, в Европе трудно найти.
Учитывая отсутствие конкуренции в правильном продукте и потенциал роста внутреннего туризма – украинский рынок по перспективам сравним разве что с американским. Но логика инвесторов строится на балансе между рисками и доходностью, поэтому базовое правило – дифференцированный инвестиционный портфель.
Владельцы нескольких проектов в Украине ищут внешние рынки для инвестирования. И здесь важно, чтобы зарубежный актив не стал пассивом из-за короткого сезона, низкого уровня доходности, большой фискальной нагрузки и зарегулированной модели управления.
В Украине наиболее спокойной и перспективной гаванью для инвестирования является регион Буковеля и населенные пункты в радиусе 40-50 километров (Яблуница, Поляница, Татаров, Микуличин, Верховина, Косов, Яремче).
Это почти единственный регион с максимальной капитализацией, имеющий перспективы дальнейшего роста, ведь именно в Буковеле проинвестированы миллиарды в развитие и инфраструктуру. Следует учитывать план развития курорта: создание транспортной инфраструктуры, которая должна объединить рекреационный потенциал курортов Ивано-Франковской области.
Вне Буковеля в Карпатах по потенциалу роста можно также отметить рекреационно-привлекательную Сходницу на Львовщине и Поляну на Закарпатье.
По уровню доходности украинские девелоперы обещают 6-12% годовых, не считая валютных рисков. Большую роль играет сезонность. Хотя за последние 10 лет периодом межсезонья научились управлять лучше, в том числе благодаря комплексам с дополнительными услугами, бассейнами, SPA, различными достопримечательностями. Но этот фактор до сих пор оказывает влияние.
Рынок доходной недвижимости острова Бали отличается долгим туристическим сезоном (более 300 дней в году), что оказывает большое влияние на годовую доходность. За счет сезонности доходность составляет от 10% до 18% годовых.
Также свою роль играет более стабильная валютная среда и потоки туристов со всего мира. Большой внутренний рынок, активные внешние инвестиции, мягкий налоговый режим и международная валютная зона – это ответ на вопрос, почему недвижимость на Бали востребована, несмотря на то, что там иностранцы инвестируют на правах аренды. Но и здесь есть возможность создать юрлицо и получить более широкие возможности, включая право собственности.
Опытные игроки понимают, что инвестиционная недвижимость – это не собственность, а денежный поток. Здесь важна именно роль управляющей компании, а также условия, ограничения и влияние, которое она дает владельцу.
По локациям для инвестирования на Бали стоит смотреть на "треугольник силы" – три региона с разными характеристиками и высоким потенциалом. Чангу – место для активной жизни и отдыха с развитой инфраструктурой, где проживает много экспатов. Убуд – духовный центр с невероятной природой и историческими достопримечательностями. Букит – заповедный климатический курорт с горами и океаном. По цене все эти регионы ни в аренде, ни в стоимости суток проживания существенно не отличаются.
Одно время рынок Бали был очень сильно девальвирован вследствие пандемии Covid-19, и только сейчас происходит постепенное восстановление. В последующие 3-5 лет есть тенденция роста за счет нового качественного продукта – апартаментов, вилл, таунхаусов, а также учитывая масштабные инфраструктурные проекты, которые запланировало правительство Индонезии (новые дороги, аэропорты, порты).
С точки зрения девелопмента Буковель и Бали схожи тем, что начать строить здесь просто, а создать действительно нужный рынку продукт – затруднительно. Многие проекты просто не попали в нужный для целевой аудитории концепт и сейчас нуждаются в обновлении и реконцепции. К примеру, на старте не были учтены конструктивные риски – в горах они свои, на островах свои. А это другой бюджет: +30-40% от стоимости строительства в городах.
При этом финансовый порог входа для инвестора в обеих локациях почти одинаков. Начиная от 80 тысяч долларов можно приобрести типовые апартаменты, от 200 тысяч – виллу. И эти объекты будут сопоставимы и по площади, и по классу, и по общим характеристикам.
Если разложить все карты на столе и определить ТОП-3 аргумента для инвестирования в доходную недвижимость в каждой из локаций, то это будет выглядеть примерно так:
Преимущества инвестирования в Буковель:
Преимущества инвестирования на Бали:
Но в любом случае, заходя в инвестицию, нужно понимать, на каких условиях ты сможешь из нее выйти. То есть отслеживать ситуацию не только на первичном, но и на вторичном рынках – востребован ли данный формат недвижимости, есть ли спрос на этот комплекс и эту локацию и так далее. Или доверить этот вопрос специалистам, постоянно в рынке и понимающим, что там происходит.