Буде дешевшати нерухомість в 2015 році?
Український ринок нерухомості в 2014 році був повністю піддається впливу падіння економіки в країні. Всі негативні тенденції, зокрема девальвація, банківська криза, військові протистояння в зоні АТО і всі наслідки цього позначилися і на цьому бізнесі.
Особливостями ринку в 2014 році стали його значна волатильність і непередбачуваність.
«Мабуть, найбільш знаковою подією стала практична зупинка ринку на початку року і, як наслідок - висока цінова невизначеність, яка перевищує в середньому 30%, а в деяких випадках досягає і всі 70%-100%. Ніхто однозначно не знає, скільки коштує нерухомість», - розповів «Мінфіну» Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA RealEstate.
Крім того, спостерігалося істотне падіння продажів, як первинної, так і вторинної нерухомості, але продаж квартир м. Дарниця була на високому рівні. Ринок минулого року повністю залежав від покупців. Ця тенденція, ймовірно, продовжиться і в поточному році. Покупці відкладаючи угоди, очікували ще більшого знецінення об'єктів, тому забудовникам доводилося поступатися в ціні.
У експертів є підстави вважати, що зараз нерухомість стане доступною як ніколи.
Первинний ринок
Київ став найбільш привабливим містом для тих, хто переїздив і планує переїжджати - це стосується і купівлі, і арени житла. Більшість забудовників у минулому році зосередилися на столиці.
«Січень-лютий 2014 року були абсолютно «стерильними» з точки зору продажу. У другому півріччі була зафіксована максимальна експансія, в тому числі і серед забудовників у регіонах, тих, хто раніше будував в передмісті - вони максимально сфокусували свою увагу на Києві», - розповідає Олег Перегінець, керуючий партнер компанії KievStandard.
Ще однією особливістю став підвищений попит на малометражні квартири. Причини криються в законодавчих ініціативах уряду: по-перше подорожчали комунальні платежі, по-друге в Україні запрацював податок на нерухомість.
«Загальний попит впевнено рухається у бік економ сегменту і в бік зменшення площ, - розповідає Михайло Артюхов.
При цьому, за словами експерта, покупці з більшою охотою вибирають готовий продукт - краще з ремонтом, але невеликій площі.
Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions в коментарі Уніан зазначила, що в бізнес-класі ціни зросли на 40%, в класі «економ» і «комфорт» зростання склало в середньому від 23% до 28%.
Найбільше в 2014 році збільшилися ціни у преміум-класі, але забудовники готові продавати об'єкти з великим дисконтом. При цьому, ринок елітного житла переживає кризу досить спокійно, його легше спрогнозувати.
Не дивлячись на те, що в сегменті «бізнес» і «преміум» продажі впали в три рази, є відкладений попит, розповідає Олег Перегінець.
«Кількість переглядів об'єктів порівняно з попередніми роками зросла. Це пов'язано з тим, що багато хто приймають рішення про покупку, але при цьому не поспішають, чекаючи змін в політичній ситуації, наприклад», - говорить експерт.
Разом з тим Перегінець прогнозує, що ситуація зміниться в лютому - в сегменти «бізнес» і «преміум» повернуться жваві продажу. Нові об'єкти будуть продаватися не за 6-8 років, а за 3-4 роки.
Знаковою тенденцією стало також і те, що гроші з банків активно перетікали в нерухомість. Фінансова криза, рекордна девальвація, недовіра до банківської системи та обмеження за вкладами зіграли деяким чином на руку первинного ринку житла. Через відсутність альтернативи, населення вважає за краще зберігати заощадження в квадратних метрах.
«Вторинка»
Складна ситуація склалася із вторинним житлом. Сергій Костецький, провідний аналітик компанії SV Development зазначив, що «вторинка» багато в чому поступається в перевагах перед новим житлом.
Так, значно зросли ціни на вторинне житло. Так, як операції з купівлі і продаж вторинних квартир здійснюються переважно в іноземній валюті, а зняти з банківських рахунків її зараз вкрай складно - «вторинне» житло потенційно стає невигідним придбанням.
Крім того, на вторинному ринку відсутня розстрочка.
«Розстрочка сьогодні є замінником іпотеки. Ряд забудовників готові давати розстрочки навіть на готові об'єкти. Ми укладали угоди в 2014 році з розстрочкою на 2 роки. На введені в експлуатацію об'єкти це вважається неймовірно великим терміном, тому що зазвичай він не перевищує шести місяців», - розповідає Олег Перегінець.
Згідно зі статистикою ІАП Столична нерухомість, в грудні 2014 року середня вартість представлених до продажу 1-4-кімнатних квартир в Києві відзначена на рівні 27 934 гривні за квадратний метр, відносно січня 2014 року середня ціна збільшилася на 76%.
Оренда
Дефіцит орендного житла в столиці, який спостерігався в 2014 році скоріш за все, продовжиться і посилиться в поточному. Брак пропозицій спровокована небувалим попитом, особливо це стосується однокімнатних квартир.
«Попит на оренду житла зріс, але, в той же час, грамотних продуктів для здачі в оренду немає. Думаю, що в 1-ій половині 2015 з'являться вузькоспеціалізовані компанії, які будуть управляти інвестиціями в нерухомість», - говорить Михайло Артюхов.
Характерно, що в 2014-му українці активно почали шукати житло не тільки в межах Києва, але і за його межами. Переселенці з проблемних регіонів вплинули на формування цієї тенденції.
Все більше потенційних орендарів цікавлять недорогі, доступні пропозиції.
Гривнева ціна на оренду збільшилася, крім того участики угод поступово відходять від розрахунків у доларах. Такий перехід в національну валюту може спростити сам ринок орендного житла, зробити його більш прогнозованим, вважає Олег Перегінець. За його словами, в довгостроковій перспективі такий тренд буде мати позитивні наслідки.
Прогноз на 2015 рік
Експерти прогнозують, що середня ціна на купівлю первинного житла у всіх сегментах по Україні буде знижуватися, що стимулює покупців скористатися ситуацією.
Українці все більше будуть інвестувати в об'єкти нерухомості з метою зберегти свій капітал.
Девелоперів ж від втрат зможе врятувати лише стабілізація економічної ситуації в країні - утихомирення валютних стрибків, політична ясність.
«Швидше за все ті будівництва, які були законсервовані в 2014 році, вже в цьому вийдуть на ринок продажу, - говорить Михайло Артюхов. Основний попит буде зосереджений на об'єктах в ціновому діапазоні до 100 тисяч доларів, його частка за нашими оцінками перевищує 80% всього попиту».
Невеликі квартири з раціональним плануванням і прийнятною ціною будуть продовжувати залишатися найбільш затребуваними на ринку, каже експерт. За його оцінкою, саме в житла економ класу - найкращі перспективи у найближчі 2-3 роки.
Джерело: Мінфін
