У Києві подешевшала оренда офісів

За даними компанії JLL, в I кварталі 2015 р. рівень вакантності в столичних бізнес-центрах скоротився на 0,8% до 27,1%, але як і раніше залишається одним з найвищих в Європі. Про це РБК-Україна стало відомо з публікації на порталі ABCnews.

У матеріалі наголошується, що за цим показником Київ обігнав Москву, Будапешт, Загреб і багато інших міст. "Практично не користуються попитом офіси, в яких відсутня базова обробка, навіть незважаючи на високі якісні характеристики об'єкта", - повідомила глава ради Ukrainian Community Building, генеральний директор Midland Development Олена Шуляк.
Експерти вважають, що в цьому році приблизно кожен третій офіс буде пустувати.

На їхню думку, рівень вакантності завмер на одній відмітці, тому що орендарі не поспішають переїжджати. "Ротація є завжди, але в цьому році вона незначна. За чотири місяці укладено договори на площу не вище 15 тис. кв. м. Не можу сказати, що компанії активні, адже переїзд передбачає додаткові витрати. Є міжнародні компанії, які, завдяки фінансовій підтримці, можуть собі дозволити переїхати в кращий БЦ на хороші умови", - відзначає аналітик департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Діна Катеренюк.

Начальник відділу комерційної нерухомості компанії НЕСТ Ілля Величко зазначає, що кількість переїздів, порівняно з кризою 2009 р. зменшилася в рази. "Змінювати якість нового приміщення з урахуванням інтересів всіх сторін дорого, - каже він. - Вигідніше і простіше домовитися на існуючих площах".

За даними UTG, в кінці квітня орендна ставка квадратного метра в офісах класу "А" склала в середньому 17 дол., в офісах класу "В" - 8,3 дол. Для порівняння, на початку року вартість оренди становила мінімум 20 дол. і 10 дол. за кв. м відповідно. Причинами здешевлення стала девальвація гривні. Нестабільність гривні змусила фіксувати її для кожного орендодавця за індивідуальним курсом.

В середньому в столичних БЦ пустує 22,8%. В офісах класу "А" за підсумками кварталу не зайняті 30% площ, в офісах класу "В" - 21,5%
"Якщо ми розглядаємо звичайні офісні приміщення, а не професійні БЦ, то фіксація коливається від 8 до 10 гривень за долар, - зазначає Катеренюк. - У професійних БЦ пішли по шляху індивідуальних домовленостей. Узагальнювати підходи не можна, але практика показує, що фіксація становить від 13 гривень за долар і вище".

Керівник відділу офісної нерухомості компанії CBRE Ukraine Анна Сильвестрова зазначає, що зараз набирає популярність фіксація ставки в гривні на певний період. По суті, це - умова ринку, якого неможливо уникнути, і воно допомагає залучити орендаря. "Наприклад, у договорі зазначено, що ставка становить 8 дол. за 1 кв. м, і перший рік вона буде вважатися за курсом 17 гривень за долар. Потім ставку перераховують за курсом НБУ.

Тобто спочатку ставку заявляють, як гривневу, але насправді вона така лише на певний строк. Максимум, про який я чула - 1,5-2 роки, за умови, що орендарі захочуть мінімальні орендні канікули і орендодавець зможе заощадити на капітальних вкладеннях". Зате в результаті орендодавець отримає орендаря на довгий термін.

Договори і переговори

Зараз немає єдиних правил, яким підкорявся б ринок офісної нерухомості. Як у випадку з курсом, так і у випадку з програмами лояльності, кожен орендодавець відштовхується від можливостей і потреб орендаря. Останній диктує умови, а девелопер виконує їх як може. "Орендарі, які формували попит на нові офіси, в основному компанії сфери виробництва, IT, FМСG, при укладанні договорів оренди вимагають не тільки гривневу ставку оренди, а і значні орендні канікули, в деяких випадках більш ніж 9 місяців, відсутність індексації платежів і довгий термін орендного договору", - зауважує Шуляк.

Хорошим клієнтам власники офісів виділяють більше паркувальних місць, за свій рахунок покривають потреби в якихось комунікаціях, інженерії, погоджується Величко.

"Бізнес-центрів побудували багато, і вакантність зараз висока, - пояснює позицію девелоперів власник БЦ" Форум Парк Плаза Вадим Школяр. - Ринок офісної нерухомості залежить від кількості і якості компаній, які працюють в Україні, а ці показники скорочуються".

Застигли в очікуванні

Майже половину всіх офісних приміщень займають виробничі компанії, 18% припадає на IT-компанії, 14% - на представників сфери торгівлі, 4% - фінансові компанії і 1% - на фірми, що надають бізнес-послуги Майже половину всіх офісних приміщень зараз займають виробничі компанії, 18% припадає на IT-компанії, 14% - на представників сфери торгівлі, 4% - фінансові компанії і 1% - на фірми, що надають бізнес-послуги, свідчать дані JLL. У порівнянні з тим же періодом минулого року, IT та фінансові компанії скоротили займані площі, у той час як частка виробничників зросла на 40 п. п., а торгівлі - на 30 п. п. Нових орендарів мало.

Активізації ринку найближчим часом не передбачається, впевнений Влад Школяр. Оптимізму немає навіть якщо закінчиться війна і уряд викорінить корупцію. "Для того, щоб повноцінно відновити діяльність, компаніям потрібно не менше півроку", - констатує він. З ним погоджується Катеренюк.

"Є проекти, які заявлені на 2015 рік, але вони незначні - площею максимум - 10 тис. кв. м.", - пояснює вона. Тому вакантність в БЦ класу "В" до кінця року може зрости максимум на 1%, але для класу "А" не зміниться.