Володимир Поляченко: “Влада не може усуватися від питань будівництва”
РБК-Україна: Будівельна галузь найбільше постраждала від кризи. Зараз багато говорять про можливу другу потужну хвилю кризи. Що треба зробити, щоби галузь була більш витривалою до можливої другої хвилі і швидко змогла поновити свої сили та зростати?
Володимир Поляченко: Явищами, які здатні зумовити кризу, нехтувати не можна ні в якому разі. Але, давайте не будемо забувати, що в китайській мові слово «криза» пишеться двома ієрогліфами: перший - це небезпека, другий - це можливість, яка відкривається.
Нам треба, по-перше, мати чіткий план антикризових дій. По-друге - готувати антикризових менеджерів.
Що я маю на увазі коли говорю про план антикризових дій? Можлива майбутня криза буде мати дещо інші ознаки, ніж попередня. І якщо будівництво зможе зараз напрацювати запас міцності, тобто переконати фінансові інститути та суспільство в безпечності вкладання коштів в нерухомість при можливій кризі, можуть відкритися, на перший погляд несподівані, а насправді - цілком закономірні ресурси для піднесення будівництва.
Цікавий факт, у США під час великої депресії, щоб надати поштовху економіці, було збудовано більш ніж 130 тис мостів. Тож головне сьогодні - відновити довіру до будівельної галузі і вкладання коштів в нерухомість, поступово, але неухильно, піднімати платоспроможність населення. Це шлях до стабільності і будівельної галузі і економіки в цілому.
РБК-Україна: Чим відрізняється криза в галузі 90-х від нинішньої кризи?
Володимир Поляченко: Мабуть, у розумінні відмінності кризи нинішнього від кризи початку 90-х років знаходиться ключ до вирішення поточних проблем.
Криза 90-х років була кризою системи. Період становлення основ ринкових відносин призвів до того, що держава практично відмовилося від зобов'язань перед громадянами забезпечувати їх житлом. Для будівельної галузі це означало раптове зникнення джерела фінансування. Але разом з цим відбулося і інше дуже визначна подія - житло стало товаром. При цьому не було механізму, що регулює відносини виробника і споживача. І такий механізм був знайдений.
У нинішньої кризи в будівельній галузі кілька складових. По-перше, фінансова. Світова фінансова криза почалася саме в секторі іпотечного кредитування нерухомості. Іпотечне кредитування будівництва житла припинилося, через що різко скоротилося число інвесторів. Впали обсяги будівництва, виникли труднощі у забудовників та підрядчиків. Вкладати гроші в будівництво на ранніх стадіях його ведення, по відношенню до багатьох компаніям, стало небезпечним. Люди зайняли вичікувальну позицію. А добудовувати немає за що - у справжніх відповідальних забудовників і підрядників оборотних коштів недостатньо. Кредити забудовникам також були не по кишені, та й заставу у вигляді недобудованих будинків банки практично не визнають. Все перераховане і деякі інші чинники - складові нинішнього кризи, наслідки якої галузь долає болісно важко.
Особливо хочу відзначити - за період незалежності будівельна галузь пережила два різні кризи. Але і тоді і зараз вижили лише ті, хто зумів протиставити обставин системну діяльність і вміння працювати над реалізацією антикризових програм. У 90-х, все-таки, напевно, було легше, ніж зараз, але тим цінніше і багатше досвід керівників і колективів, які зуміли в цей складний час зберегти кадровий і виробничий потенціал. За одного битого, як відомо, двох небитих дають.
РБК-Україна: Це була Ваша ідея створити Конфедерацію будівельників України? Що стало визначальним для прийняття рішення про об'єднання кількох професійних організацій галузі?
Володимир Поляченко: Я давно мріяв про той час, коли будівельників і виробників будівельних матеріалів об'єднає потужна, інтелектуально ємка, авторитетна і у влади, і в суспільства, самоврядна професійна організація. Я почесний консул Чилі в Україні, і знаю яким визнанням в Чилі користується Будівельна палата Чилі. Повноваження, права та обов'язки цієї організації може стати темою окремої, дуже цікавої і корисної розмови.
В часі підприємства будівельної галузі пройшли шлях розмежування, згодом відбулося об'єднання професіоналів різними професійно-суспільними організаціями. Пройшов ще деякий час, вдарила криза і виявилось, що цілі і цінності кожного з професійних об'єднань однакові, однакова і мета, яку вони ставили перед собою.
Тому я сміливо можу говорити, що 2011 р. для будівельної галузі є знаковим. Ми об'єднали ресурси, знання та інтелект, маючи за мету формування системи цивілізованих стосунків та відносин між суб'єктами будівельного процесу, між будівельниками та суспільством, між будівельниками та владою.
Конфедерація має вибудувати і запровадити систему цивілізованих стосунків та відносин між суб'єктами будівельного процесу, між будівельниками та суспільством, між будівельниками та владою. Ми повинні практичними ініціативами сприяти і домагатися прийняття рішень, що покращать інвестиційний клімат у будівельному комплексі України, ми повинні запровадити в практику будівництва правила професійної етики та взаємної довіри. Ми повинні бути в авангарді розробників державних соціальних програм і проектів, які забезпечать піднесення будівельної галузі в усіх напрямках розвитку будівництва - це і спорудження житла, і будівництво об'єктів соціальної, інженерно-транспортної, ділової, комерційної нерухомості.
РБК-Україна: Як у 90-х роках, коли все руйнувалося, Вам вдалося побудувати таку успішну компанію, як «Київміськбуд»?
Володимир Поляченко: «Київміськбуд» зразка 90-х років - продукт спільного усвідомлення менеджментом та трудовими колективами завдань, які треба вирішити, і спільної командної співпраці із суворим дотриманням взятих зобов'язань по реалізації накреслених планів.
Була команда однодумців, яка працювала на результат, а не на запобігання невдачам. Ми бачили цілі, для їх досягнення розробляли стратегію і, відповідно до стратегічних планів, формували тактику нашої щоденної діяльності. Всі питання взаємодії обговорювалися радою директорів, яка приймала відповідні рішення.
І ось, що важливо. До компанії входили як підприємства, на які холдинг мав, якщо не визначальні, то номінальні засоби впливу, так і організації, які були асоційованими членами ХК «Київміськбуд». Тобто рівень співпраці визначався договірними зобов'язаннями сторін. Але не можу згадати жодного випадку, коли б рішення ради директорів було проігноровано, як першими, так і другими.
РБК-Україна: Як вдалося реалізувати в 90-ті роки нову на той час систему фінансування будівництва житла за кошти населення?
Володимир Поляченко: Ми повинні були знайти шляхи, нові форми залучення інвестицій в будівельний процес. Команда «Київміськбуду» такий механізм винайшла. Сьогодні він здається дуже простим, але на той час це було верхом сміливості. Той факт, що за наступні 15 років запропонована схема в своєму абсолюті не зазнала суттєвих змін і залишається головним джерелом надходження інвестицій в житлове будівництво, свідчить про її надійність та життєздатність.
РБК-Україна: Стратегічно важливою на той час була, як і зараз є, довіра населення до забудовників.
Володимир Поляченко: Саме про це я і кажу. Що було найскладнішим? Мабуть, завдання сформувати свідомість інвестора. Ми запропонували людям разом з нами будувати своє власне майбутнє, створили атмосферу, за якою кожний інвестор відчував себе учасником процесу, суб'єктом дійства, а не об'єктом маніпуляцій.
Для «Київміськбуду» робота з інвесторами стала такою ж невід'ємною частиною виробничо-інвестиційної діяльності, як дотримання графіків будівництва, співпраця з постачальниками матеріалів, робота із субпідрядниками. Адресність залучення інвестицій, дні відкритих дверей, робота пунктів по роботі з інвесторами на кожному об'єкті будівництва, «гаряча лінія» - ось далеко не вичерпний перелік форм і заходів, завдяки яким формувалася довіра населення до інвестиційно-будівельних пропозицій «Київміськбуду».
РБК-Україна: Відносно недавно було багато розмов щодо продажу «Київміськбуду» і повернення його у власність міської громади. Вартість продажу озвучували як 114 млн грн. Чи вважаєте Ви таку вартість справедливою?
Володимир Поляченко: Питання дещо риторичне, тим більше, що життя саме дало відповідь і на нього, і на ситуацію в цілому. «Київміськбуд» створювався для задоволення потреб київської міської громади, активи та бренд приростали своєю вартістю завдяки роботі, спрямованій на розвиток міста, як сучасної агломерації.
Безумовно, бренд «Київміськбуду» - окремий нематеріальний актив, вартість якого на порядок вища. Яка саме? Тут потрібна окрема оцінка, за конкретно вибраною методикою. Тільки фахівці по оцінці бренду можуть назвати справжню сучасну ціну «Київміськбуду», яка і в радянські часи була визнаною і знаною, і при ствердженні ринкових відносин започаткувала механізми і схеми залучення інвестицій в житлове будівництво, які владою та суспільством були визнані «Народним проектом».
РБК-Україна: Одна з найбільших соціальних проблем України - забезпечення житлом населення. Що, на Ваш погляд, треба робити, щоби у більшості населення України була можливість придбати собі житло?
Володимир Поляченко: Житлова проблема населення України - спадок, що достався країні від минулих часів. І вирішувати проблему необхідно не на галузевому, а на загальнодержавному рівні.
Вартість житла в різних країнах різна, вона залежить від безлічі факторів. І, за великим рахунком, не суттєво, якою є його вартість. Важливо інше - наскільки для споживача доступне житло за такою вартістю. Завдання держави створити комплекс програм та розробити реальні механізми забезпечення такої доступності: кредитна підтримка, реальна іпотека, адресні субсидії тощо.
Я бачу таким один із головних пріоритетів державної соціальної політики, і впевнений, що через дуже короткий час станеться саме так. А забезпечення такої нової державної соціальної політики надійним виробничим та промисловим підґрунтям і є одним із стратегічних напрямів роботи Конфедерації будівельників України.
РБК-Україна: Нещодавно було прийняте нове законодавство, над розробкою якого працювали фахівці Конфедерації. Є багато критики про те, що закон сам по собі недієвий і треба ще приймати багато регуляторних рішень, щоб закон працював?
Володимир Поляченко: Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» практично повністю змінює в державі правила проектування, будівництва та контролю за будівельною діяльністю. Новий закон побудований як цілісна система з чітко визначеними пріоритетами. За суттю та характером закон є вагомим кроком до встановлення в містобудівній діяльності диктатури генерального плану розвитку територій. Тобто, будувати можна лише там і лише те, що передбачено генеральним планом.
Я особисто давно переконаний в тому, що предметом конкурсу або аукціону на право забудови повинна має бути не земельна ділянка, а інвестиційний проект забудови з розробленим, на підставі зонінгу територій, техніко-економічного обґрунтування майбутнього об'єкту. Іншими словами, забудовники та інвестори повинні змагатися за право реалізувати конкретний інвестиційно-будівельний проект з чітко визначеними інженерно-технічними, архітектурно-планувальними та кошторисними параметрами.
Звісно, що така перебудова відносин потребує чималого часу. Закон еволюційно-революційний, і проблеми сьогодення в його реалізації є наслідком інерції інститутів влади на місцях.
РБК-Україна: Якими будуть нові законодавчі ініціативи?
Володимир Поляченко: До Верховної Ради мною, спільно з Віталієм Хомутинніком було подано законопроект «Про фонди банківського управління». Цей закон підтриманий 326 депутатами у першому читанні. Документ спрямований на подальше розширення можливостей соціального забезпечення населення України, поширення досвіду спорудження житла за рахунок залучених коштів, а також досвіду використання механізмів та випробуваних моделей недержавного пенсійного забезпечення.
Законопроектом передбачається розширення діяльності фондів банківського управління шляхом створення нового його виду - житлового ФБУ, як способу накопичення коштів його учасниками для придбання житла або інвестування будівництва житла учасниками ФБУ.
Також ми активно домагаємося впровадження касового методу оподаткування у будівництві. Крім того, фахівці Конфедерації готують зміни до законодавства щодо спрощення відведення земельних ділянок для містобудівних потреб.
РБК-Україна: В контексті кризи у світі все більше говорять про необхідність збільшення державного регулювання. Чи Конфедерація сьогодні працює з органами державної влади, щоб державне регулювання будівництвом більш ефективно б впливало на розвиток галузі?
Володимир Поляченко: Ми вже домоглися, що президент Конфедерації бере участь у всіх засіданнях Кабміну. Починаємо співпрацю із Асоціацією міст України, яка об'єдную всю місцеву владу. Конфедерація тісно співпрацює із комітетом Верховної Ради з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіонального розвитку, Мінрегіонрозвитку, Держземагентством та іншими органами влади. І наші думки та пропозиції знаходять розуміння та підтримку.
Взагалі ж, в процесі будівництва є три головних учасники - забудовник, підрядник і влада - державна чи місцева, або обидві разом. Влада не повинна усуватися від будівельного процесу, зобов'язана регулювати будівельну діяльність і нести відповідальність за розвиток будівництва на території села, міста, області, а показник успішності реалізації планів будівництва має стати одним з головних чинників оцінки діяльності владних інституцій. До речі, при СРСР так і було. І так є в багатьох країнах і сьогодні - не тільки в пострадянських. Бо, не втомлюсь повторювати, будівництво і розвиток - це синоніми.
Спілкувався Дмитро Васильєв, для РБК-Україна
