Ринок нерухомості Києва ожив після виборів і продовжує зростати
За перші п'ять місяців 2014 року в Києві було зафіксовано мінімальну кількість угод на ринку нерухомості за останні десять років - 5,2 тис. (1965 тис. на вторинному ринку і 3266 на первинному) - повідомляє Дело.иа
З початком активних бойових дій на Майдані у січні-2014 кількість угод на ринку нерухомості столиці впало на 30,7% (порівняно з груднем-2013) - до 1414 угод. Березень ж довів, що ситуація на ринку нерухомості може бути ще гірше - в столиці було проведено всього 688 угод з житлом. Для порівняння, в грудні-201З число угод на столичному ринку житла перевищувала ця кількість майже в три рази - 1,3 тис., а в докризовий час Мін'юст фіксував щомісяця до 3,5 тис. угод.
І тільки в травні, напередодні президентських виборів, покупці повернулися на ринок. За підсумками місяця було скоєно 1,2 тис. угод купівлі-продажу нерухомості, з яких 465 - на вторинному ринку (на 39% більше кількості угод у квітні-2014) і 711 - в новобудовах (на 7,2% більше показника попереднього місяця).
Червень показав, що результати травня не випадковість, а тенденція. За місяць на ринку було укладено 1388 угод (592 угод купівлі/продажу квартир на вторинному ринку і 796 квартир продано в недобудованих будинках). Максимальна кількість угод (80%) припала на квартири вартістю до $100 тис., 15% в ціновій категорії від $100 до $200 тис. і 5% - у категорії понад $200 тис. Найбільшим попитом у покупців користувалися двокімнатні квартири (48% угод), 43% припадає на однокімнатні квартири і 9% на об'єкти з трьома кімнатами і більше.
Ринок ожив
Учасники ринку констатують збільшення купівельної активності, кількість дзвінків у відділи продажів компаній зростає. Це пов'язано як з надією на стабілізацію ситуації в країні після президентських виборів, так і з незмінністю валютного курсу в останні два місяці.
"Говорити про високий попит поки не доводиться, він просто відновився до того рівня, яким був на початку року. Позитивним сигналом є відновлення кредитування банками проектів забудовників, деякі об'єкти кредитують навіть під 14% річних на перші 3 роки. Тому при стабільній ситуації в політичній та економічній сферах в найближчі місяці ми побачимо зростання попиту приблизно на рівні початку-середини 2013 року, особливо в сегменті недорогого житла", - пояснює керівник відділу продажів ЖК "Park Stone" Дмитро Шостя.
На відновлення ринку вплинув і відкладений попит. "Традиційно, як тільки "кризова ситуація" дозволяється "отложники" повертаються на ринок і за 2-3 місяці відіграють позиції", - продовжує Дмитро Шостя.
Не останню роль у відновленні ринку зіграла цінова політика продавців. Після квітневого перегляду забудовниками цінової політики (внаслідок політичної та економічної кризи в Україні девальвація гривні з початку року досягла позначки в 40%) станом на травень 2014 року вартість квадратних метрів в доларовому еквіваленті впала на 20%, а зростання цін у гривні склав всього 10%. У червні ціни залишилися на тому ж рівні.
Так, зараз як мінімум у п'яти житлових комплексах, які знаходяться на стадії будівництва, вартість квадратного метра становить від 7400 до 8100 грн., хоча раніше ціни стартували від 8800 грн. за квадратний метр.
Зниження вартості на первинному ринку впливає на ціни на вторинному ринку. Так, з початку літа, за даними агентств нерухомості, вартість квадратного метра на вторинному ринку Києва починається з 10-11 тис. грн., хоча раніше він коштували на 3-4 тис. грн. дорожче. "Реально ж, мінімальна вартість однокімнатної квартири готельного типу (до 25 кв. м) на вторинному ринку в Києві становить $29-30 тис., повноцінну однокімнатну квартиру можна купити за $35-40 тис. в залежності від стану ремонту та місця розташування. Що стосується "первинки", то в споруджуваному будинку однокімнатна квартира (38 кв. м) коштує 7500-7900 грн. за 1 кв. м Квартири в будинках, які вже введені в експлуатацію, продають за ціною від 11600 грн. за 1 кв. м", - розповідає начальник відділу продажів ЖК "Квартал-Авіа" Ірина Крушановская.
Якщо забудовники продовжать утримувати ціни нижче 9 тис. грн за 1 кв. м, то вартість вторинної нерухомості ще знизиться. За прогнозами учасників ринку, до кінця літа вартість "вторічки" може опуститися на 10-12%. Особливо боляче це вдарить по економ-сегменту вторинного ринку - покупці віддають перевагу квартирам у новобудовах перед аналогічними за ціною "хрущовки" і "готельками". Як результат, вже зараз на первинний ринок припадає 60% всіх угод, хоча ще в минулому році його частка становила близько 50%.
Продавці "первинки", вловивши, що вектор попиту змістився в бік, різними способами намагаються залучити клієнтів, пропонуючи всілякі знижки та акції. Наприклад, при оплаті 100% вартості квартири можна отримати знижку в 10%. Крім того, якщо в минулому році забудовники пропонували клієнтам житло в розстрочку під 10%, то зараз згодні і на 5%. "З початку 2014 року на ринок первинного житла Києва вийшло близько 10 нових об'єктів. При цьому забудовники для залучення клієнтів змушені знижувати вартість об'єктів, наприклад, до 7500 тис. за кв. м", - продовжує Крушановская.
У боротьбі за клієнта зараз активно діють і продавці вторинного житла, які можуть зробити знижку і до 35% у доларах.
До кінця року ціни зростуть на 12%
"Людям, у яких є на руках сума від $30 тис., я б не радила займати вичікувальну позицію. Зараз продавці готові базарувати як на дорогі, так і на дешевих об'єктах, і розмір торгу становить 10-15% за умови 100% оплати. Господарі елітних і просто дорогих квартир готові знижувати ціни навіть на 20-25%. По суті, це не зниження вартості, це - приведення до норми раніше завищених цін", - розповідає Крушановская.
Аналітики одностайні в думці, що цінові коливання будуть тривати весь 2014 рік. Більшість забудовників з метою стимулювання попиту зафіксували станом на травень-червень 2014 року курс в діапазоні 9-10 грн./$1. Але вже до осені гривневі ціни, найімовірніше, покажуть зростання на 10-12%, в доларах навпаки можуть знизитися на 15%.
"Єдине, що може вплинути на зниження цін на первинному ринку - це "заморожування" деяких об'єктів, а, отже, зниження довіри покупців до квартир на стадії будівництва, а на вторинному - низька купівельна спроможність і потенційний ріст пропозиції. Ці фактори можуть спричинити незначне зниження цін. Тому мій прогноз середніх цін на первинному ринку по Києву на кінець року - близько 14-15 тис. грн. за 1 кв. м. На вторинному - близько 20,5-21,5 тис. грн. за 1 кв. м", - резюмує головний редактор аналітичного порталу "Столична нерухомість" Олексій Набожняк.
Експерти розраховують, що починаючи з вересня кількість угод в столиці буде рости на 5-10% щомісяця, однак їх кількість за підсумками року, гравці ринку прогнозувати важко - надто хитка ситуація на ринку.
