Ринок нерухомості: чи буде змінюватися ситуація і в яку сторону? - експерт
Президент українського представництва міжнародної федерації фахівців з нерухомості FIABCI Олександр Бондаренко поділився своїм баченням стану ринку нерухомості в Україні.
Деякі фахівці відзначають, що тривала стагнація ринку нерухомості, обумовлена економічною нестабільністю країни в цілому і різким зниженням рівня доходів населення, що призводить до суттєвих змін у структурі ринку і скорочення кількості його операторів. Інші намагаються залишатися оптимістами. Олександр Бондаренко вважає, що інформація про деяке пожвавлення ринку в кінці серпня-початку вересня сильно перебільшена, ціни на квартири продовжують знижуватися , а прогнозувати що-небудь в нинішніх умовах абсолютно неможливо, пише domik.ua.
Олександр Олександрович, як вам бачиться ринок нерухомості України в настільки економічно і політично непростий час? Змінилося щось за останні півроку?
Парадокс ситуації полягає в тому, що хоч ринок нерухомості в Україні і повністю сформований за роки незалежності, сьогодні він практично не існує. Поясню: ми маємо всі механізми, інструменти, підготовлених професіоналів, більш-менш адекватне законодавство, навіть споживача. Але роботи на ринку немає.
І це не залежить від бажання клієнта, ні від можливостей його операторів. Перші завжди мають потребу в якісному реченні, насамперед, у сегменті житлової нерухомості. Тут, напевно, спрацьовує не тільки загальнолюдська потреба в домашньому вогнищі, але і чисто українська ментальність і прагнення обзавестися, хай невеликим, але власним кутом.
Сьогодні у споживача елементарно немає коштів на придбання житла. Це питання лежить не в площині ринку нерухомості, а у сфері політики та економіки як її наслідку, геополітики, в кінці кінців. Причому те, що ми бачимо безпосередньо, - кризу, зниження рівня життя, доходів населення, політичні пертурбації, військові дії та АТО, міжнародні переговори і домовленості, - це тільки вершина айсберга.
Ніхто з нас, «простих смертних», не розуміє, що відбувається в світовій політиці насправді, у нас недостатньо для цього інформації. А це означає елементарну річ - ніхто з нас не може робити навіть більш-менш правдоподібних прогнозів розвитку ситуації. І ось це ринку нерухомості стосується, як раз, в першу чергу.
А що ж насправді відбувається?
Візьмемо, наприклад, ряд публікацій в спеціалізованих і загальних виданнях про ринок нерухомості. З кінця серпня вони рясніють радісними матеріалами про пожвавлення ринку, позитивні прогнози його розвитку та іншими скоропалительными «радощами». Що відбувається насправді?
Кінець серпня-початок осені - традиційний сезон попиту на оренду житла , і оскільки навчальні заклади, на щастя, продовжують працювати, недорогі квартири як і раніше користуються попитом. З іншого боку, їдуть біженці з східних регіонів, причому, частина з них розраховують як раз на оренду квартир економ-класу.
Так, все це трохи простимулювало ринок нерухомості, але, по-перше, тільки в сегменті оренди. А по-друге, я вважаю, що сплеск цей сезонний, з одного боку, і одноразовий, з іншого. Є ще і третя сторона - мігрантів в масштабах України не так і багато. За даними офіційної статистики, на сьогоднішній день із зони військових дій і АТО виїхало близько 300 тис. осіб. Це в середньому 60-70 тис. сімей, з яких тільки близько 50 тис. морально і фінансово готові платити за оренду житла. В масштабах всього вітчизняного ринку нерухомості це зовсім небагато. Крім того, «акція» одноразова - приїхали, зняли, живуть півроку-рік, а потім будуть продовжувати оренду або їхати. Ні про яке стабільному пожвавлення ринку мова не йде.
Візьмемо, приміром, Європи, на яку ми намагаємося орієнтуватися. У Німеччині близько 10% активного працездатного населення, віком від 19 до 55 років, щорічно змінюють місце проживання в межах країни. Це постійний процес, пов'язаний з кар'єрними змінами, роботою, навчанням, сімейними відносинами. У країнах, що приєдналися до ЄС нещодавно, цей процес ще більш помітний, але тут мова йде про міграції в інші країни Євросоюзу, в основному, у зв'язку зі зміною роботи.
А що відбувається на ринку купівлі-продажу?
Про якісь зміни на ринку купівлі-продажу нерухомості мова взагалі не йде. Транзакцій практично немає, а ті, що відбуваються - одиночні і, поклавши руку на серце, випадкові. У червні В Києві було зафіксовано близько 400 транзакцій, в серпні - близько 500. Начебто зростання і є, але дивлячись з чим порівняти. Наприклад, у кризовий 2008 р. в столиці полягало не менше 3 тис. угод щомісяця.
Зараз тримається ринок первинної нерухомості, і це цілком закономірно. Саме сюди люди несли доларові заощадження, коли стало зрозуміло, що кризи не уникнути - адже нерухомість завжди вважалася хорошим капіталовкладенням і капиталохранилищем. Тим більше, що при середній вартості квадратного метра в 1000 у.е., на яку морально готовий вітчизняний покупець, ціни на первинному ринку були трохи нижче.
А як сьогодні відбувається ціноутворення на ринку нерухомості?
Повна плутанина. Тобто відсутні реальні економічні важелі, зате діють закони людських страхів, у зв'язку з військовими діями і агресією великої сусідньої держави. Для того, щоб робити більш-менш об'єктивні висновки про ситуацію в питаннях ціноутворення, потрібно володіти повною інформацією з усіх аспектів ринку, різними регіонами, класів житла; орієнтуватися на реальні транзакції. Тобто здійснювати постійний моніторинг і аналіз. Сьогодні в Україні це неможливо, хоча б тому, що доступ до частини регіонів фізично закритий, а в інших - повний штиль з продажу.
Офіційні прайси і пропозиції, як ми розуміємо, завищені і не можуть служити базою для такого аналізу. З особистого досвіду можу сказати, що в приватних торгах ціна часто скидається і до 25%. А враховуючи особливість сьогоднішньої політичної ситуації, є ціла категорія продавців, готових продати власність мало не за копійки, тільки швидше. Маю на увазі власників української нерухомості, які є громадянами РФ. Наприклад, нещодавно була продана двійка площею трохи менше 50 кв. м в хорошому стані недалеко від Києво-Печерської лаври всього за 65 тис. у.е. - тільки тому, що господар боявся подальшого зниження цін у найближчі місяці.
Мігранти зі східних областей на ситуацію не вплинуть, оскільки основна частина їх капіталу вкладена в квадратні метри там, у зоні бойових дій, доступу до них немає, коли з'явиться - невідомо, в якому стані нерухомість - передбачити складно. Втекти з «живим» капіталом звідти вдалося тільки еліті і їх оточенню. Але, по-перше, їх не так багато, щоб ці угоди склали масовий приріст для ринку, а по-друге, всі вони вже встигли обзавестися тут житлом.
Чи буде змінюватися ситуація і в яку сторону?
Буде. Варіанти, традиційно, два - найгірший і кращий. Відповідно до першого, у зв'язку з відсутністю реального попиту на ринку нерухомості, ціни в доларовому еквіваленті почнуть істотно знижуватися, що призведе до колапсу заодно і на первинному ринку.
Кращий сценарій будемо мати тільки в разі деяких глобальних змін і, насамперед, закінчення воєнних дій. Це буде сприяти пожвавленню ринку, запрацюють положення Асоціацію з ЄС, на український ринок вийдуть зарубіжні інвестиції і бізнес, почнуть збільшуватися доходи населення. І ось тоді можна буде прогнозувати щось позитивне на ринку нерухомості.
