Як купити квартиру в Києві
Забудовники в цьому році вкрай обережно підходять до запуску нових будівельних проектів. Хоча активність є: у першому півріччі 2014 р. стартували 16 нових будівництв із загальним обсягом пропозиції більше 5 тис. квартир, а протягом липня-серпня 2014 р. були відкриті продажу ще у восьми комплексах (загалом 1,5 тис. квартир). Однак загальна кількість будівництв зменшується. За даними ІАП «Столична нерухомість», кількість споруджуваних будинків у Києві за рік скоротилася на 13% - до 123.
«Всі нові об'єкти, розпочаті в січні-вересні 2014 р., - результат розвитку ринку первинної нерухомості в 2013 р. А в майбутньому році, за нашими прогнозами, вихід нових об'єктів знизиться», - говорить старший консультант City Development Solutions Вікторія Погасій.
Основними гравцями на ринку первинної житлової нерухомості столиці є компанії «Київміськбуд», UDP, «К. А. Н. Девелопмент», «Інтергал-Буд» і «Укрбуд», на їх частку припадає 52% загальної пропозиції первинного житла.
Прогноз на 2015 - до 15 нових об'єктів.
З РЕМОНТОМ ДОРОЖЧЕ НА $100
Забудовники в основному пропонують квартири з чистової обробкою під ремонт (стяжка, опалення, сантехнічні висновки), що дозволяє самостійно вибрати дизайн квартири. На думку керівника відділу продажів об'єктів нерухомості ПБГ «Ковальська» Дмитра Плосконоса, масовим попит на квартири з оздобленням не буде до тих пір, поки з кожним інвестором не почнуть проводити індивідуальну роботу, починаючи від узгодження дизайну і закінчуючи наданням гарантії на виконання всіх внутрішніх робіт.
Але при бажанні можна отримати все під ключ, хоча, за словами керівника департаменту маркетингу ЖК «Комфорт Таун» Олександра Немтырева, менталітету наших співвітчизників не підходить такий варіант. «З 4,5 тисячі проданих квартир ми допомагали робити ремонт всього в 500, - розповів він. - На Кіпрі, наприклад, продається нерухомість не просто з ремонтом та меблями, а навіть з виделками-ложками. Але кожен українець - геній...»
Тим не менш, на деяких об'єктах «Укрбуду» представлені шоу-руми з роботами майстрів. «У нас є ряд партнерів, які можуть допомогти в облаштуванні майбутнього житла. Ціна в такому випадку зросте на $100/кв. м і вище», - зауважила Оксана Голобородько.
МАЛОГАБАРИТНА МОДА
Ще п'ять років тому середня площа квартири в будинку економ-класу була 70-80 кв. м, зараз вона на 10-15 кв. м менше. Експерти відзначають, що люди обмежені в коштах або просто економлять і не можуть собі дозволити надмірно просторе житло. Купівельний попит змістився в сегмент малогабаритних квартир, і забудовники швидко зорієнтувалися.
«Люди не хочуть платити за зайві метри. Ми пропонуємо тільки раціональні планування, а двоповерхові квартири - вже немає», - розповів нам Микола Порайко. Наприклад, у тому ж «Київміськбуді» середня площа однокімнатної квартири становить до 50 кв. м, двокімнатної - 55-60 кв. м, трикімнатні - до 100 кв. м.
Правда, такий шлях обирають не всі. Наприклад, у новобудові ЖК «Паркова вежа» (СМТ «Нерухомість від Ковальської») запроектовані квартири від одного до п'яти кімнат, є і дворівневі, площі - до 166 кв. м. Інші забудовники намагаються запропонувати житло на будь-який вибір. «У нас широкий діапазон пропозицій: від маленьких до великих двоярусних квартир, квартири з мансардою та художніх майстерень», - розповіла «Вістям» начальник департаменту продажів від корпорації «Укрбуд» Оксана Голобородько.
При цьому, правда, забудовники пояснюють, що зміни в плануванні неможливо робити кожен рік, навіть якщо попит змінюється. «Хоча, звичайно ж, ми вивчаємо запити та очікування клієнтів, і якщо це можливо, то і коригуємо проект», - розповіла нам заступник директора компанії UDP з питань маркетингу Олеся Перчак. Наприклад, в ЖК «Новопечерські Липки» при будівництві 3-ї черги було збільшено число двокімнатних квартир, а в 4-ї черги - число чотирикімнатних квартир з оптимізованою площею.
Експерти відзначають, що на докризовому (до 2008-го) ринку в основному будували пропорційно: третина однокімнатних квартир, третина двокімнатних і третина трикімнатних. «У сьогоднішніх умовах такий необережний підхід може обернутися крахом всього проекту. Аналізуючи пропозиції житлових комплексів, що вийшли на ринок в 2014 р., чітко простежується тенденція зміщення пропозиції у бік малогабаритних квартир у всіх сегментах.
Навіть в преміум-сегменті вийшов об'єкт, одна з секцій якого практично повністю представлена однокімнатними квартирами», - розповідає Вікторія Погасій. При цьому забудовники визнають: скорочення площ квартир та одночасне збільшення їх загальної кількості в будинку хоча і дозволяє швидко розпродати житло, в перспективі знижує його привабливість. «Неможливо організувати комфортне і спокійне життя в будинку, на 70 відсотків складається з однокімнатних квартир і студій, які часто змінюють своїх власників і здаються в оренду», - вважає Погасій.
ЕКОНОМ-КЛАС ДОРОЖЧАЄ
І все ж з липня по жовтень найбільше подорожчав саме економ-клас - на 12,5%. Елітна нерухомість зросла на 10,9%, бізнес-клас - на 6,1%, комфорт-клас - на 11,8%. Зокрема, на початку жовтня «Укрбуд» підвищив ціни в ЖК «Герцен-Парк» і РК «Старокиївський» на 5-7%, а в цьому ж діапазоні на цьому тижні зросте вартість метрів в ЖК «Новопечерські двір» і РК «Поділ-ГрадЪ».
Ціни на об'єктах корпорації «Укрбуд» коливаються в широкому діапазоні - від 9,8 до 18 тис. грн/кв. м. ПБГ «Ковальська» підвищувала на 5% розцінки в споруджуваному ЖК «Паркова вежа» ще в травні. Зараз в цьому комплексі, який планується здати в експлуатацію восени 2015-го, квадратний метр пропонується за ціною від 10,4 до 14 тис. грн. «ЖК «Зелений острів-2» вже добудований, у вересні були підвищені ціни на невелику кількість залишилися в продажу квартир на 15% - до 20,5-23,7 тис. грн/кв. м», - розповів «Вістям» керівник відділу продажу об'єктів нерухомості ПБГ «Ковальська» Дмитро Плосконос.
«Ціни у нас зафіксовані в доларі, ми їх не називаємо навіть у рекламі, тільки потенційному клієнту. Але найдешевші «квадрати» - у трикімнатних квартирах з вікнами на вулицю, а найдорожчі - однокімнатні видові квартири», - розповів «Вістям» Олександр Немтирев. У «Київміськбуді» розповіли, що ціни підвищують з квітня, і за півроку вони піднялися на 15%.
А у відділі продажів UDP повідомили, що не підвищували цін з початку року і тільки нещодавно все ж підняли на 2% вартість квадратного метра в споруджуваному будинку «Новопечерські Липки», - повідомила Олеся Перчак.
КВАДРАТИ ГОТОВІ ЗАМОРОЗИТИ
У той же час більшість забудовників готове запропонувати клієнтам розстрочку до кінця введення об'єкта в експлуатацію. «Ми пропонуємо розстрочку від забудовника без додаткових платежів з досить довгим терміном до 2017 року», - розповів «Вістям» Дмитро Плосконос.
Діють також знижки, причому не тільки у разі стовідсоткової оплати. Приміром, у «Київміськбуду» на деяких об'єктах діє акція: за умови укладання договору до 31 листопада дається знижка до 7,5% при внесенні половини суми відразу, а при повній оплаті - 15%. А «Укрбуд» фіксує вартість квадратного метра в гривні клієнтам, які укладуть договір до кінця жовтня. Причому якщо перший внесок становить 50% - вартість не змінюється до кінця 2014 року, а якщо 70% - ще і весь перший квартал 2015 року.
ОСОБИСТИЙ ДОСВІД
Забудовника потрібно контролювати
«Хочеш теплу квартиру - контролюй її будівництво. Ми помітили, що частина стін викладені щільно, частина ні: між блоками є просвіти. З боку кімнати просто замазано. Якщо навіть потім ніж-то покриють і утеплять, в кімнаті постійно буде сирість в цьому місці. Сфотографували неряшливую кладку, поскаржилися забудовнику, і той відреагував. Дірки замазали і зовні, а з п'ятого поверху стіни стали укладати акуратніше», - розповів Дмитро, вложившийся в новобудову на вул. Червоноткацькій.
Знижку дали за зірваний термін
«Вже стандартна ситуація: забудовник запізнився зі здачею будинку. Отримала квартиру на півроку пізніше. Друзі казали: «Всі запізнюються, нічого з цієї ситуації не вичавити». Але я все-таки вперлася: прийшла, написала заяву на ім'я голови і зажадала компенсацію. Потім ще два тижні чекала, але отримала результат - знижку на останній внесок (оплачувала в розстрочку). 5% суми - це більше двох тисяч гривень. Не космічна сума, але краще, ніж нічого», - розповіла Ганна, яка купила новобуд на Позняках.
Розстрочку можуть раптово укоротити
«Виникли проблеми після зміни будівельною компанією програми розстрочки. Причому без попередження, хоча ми підписали договір. Спочатку нам говорили, що достатньо внести відразу своїми грошима 25% вартості квадратних метрів, а поки ми зібрали гроші з усіх депозитів, нам сказали, що вже потрібно 30%. Щоб не втратити присмотренную квартиру, довелося терміново шукати близько 90 тис. грн. Пощастило - друзі позичили», - розповів нам Андрій, який вклав у проект в передмісті Києва.
За матеріалами: SV Development
