Инвестиции в жилье во время войны: сколько реально заработать в Украине
Сейчас большинство украинцев инвестируют во вторичный рынок жилья (коллаж: РБК-Украина)
Несмотря на войну и повреждения жилой инфраструктуры, в Украине оживает рынок недвижимости. Находится немало людей, которые покупают квартиры и дома для себя или на перепродажу.
О том, какое жилье пользуется наибольшим спросом и сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость, – читайте в обзоре журналиста РБК-Украина Алика Сахно.
Ситуация сейчас на рынке недвижимости в Украине
До войны первичный рынок недвижимости был очень активным, кое-где даже превосходя вторичный, к которому относятся дома, построенные более 10 лет назад.
"Сегодня первичный рынок больше мертвый, чем живой. Люди очень боятся туда вкладывать. Хотя есть единичные инвестиции, но в целом страх преобладает. Застройщики пытаются что-то строить, однако часто замораживают объекты. Даже если сегодня строительство идет, нет гарантии, что оно не остановится завтра. Поэтому люди с деньгами не рискуют туда вкладывать", – рассказывает РБК-Украина владелец агентства недвижимости Андрей Романов.
Купля-продажа недвижимости сейчас сосредоточены на вторичном рынке, который помогли стимулировать государственные программы "еОселя" и "еВідновлення". Однако Романов уточняет, что в Киеве в рамках этих программ происходит лишь около трети сделок, остальные 70% – покупка жилья за наличные.
"Спрос наибольший на двухкомнатные квартиры с ремонтом вблизи метро, которые в среднем стоят до 60 тысяч долларов. Это преимущественно дома советских времен: "хрущевки" и панельные девятиэтажки. Новостройки значительно дороже, например, однокомнатная квартира с ремонтом - от 80 тысяч долларов, поэтому их покупают реже", – отмечает владелец агентства недвижимости.
При этом Андрей Романов подчеркивает, что западные регионы Украины сейчас являются лидером по строительству, но после окончания войны наибольшая активность рынка недвижимости должна снова сконцентрироваться именно в Киеве. После завершения войны, по словам Романова, цены должны вернуться на довоенный уровень – это на 30% дороже, чем сейчас.
Заработок на инвестициях в недвижимость
Эксперт по недвижимости Елена Бондарук отмечает, что основными инвесторами на рынке жилья являются три категории покупателей. На первом месте - учредители строительных компаний, которые скупают несколько квартир в жилых комплексах, делают качественный ремонт и перепродают с прибылью. Вторую группу составляют IT-специалисты, которые активно инвестируют заработанные средства в недвижимость. Третью категорию представляют обычные украинцы, которые, удачно продав собственное жилье, осознали привлекательность недвижимости как инструмента для инвестирования.
"Первичную недвижимость, которая уже построена, сдана в эксплуатацию или находится на грани сдачи, покупают очень активно. Центральные районы покупают для того, чтобы со временем сделать ремонт, перепродать или сдать в аренду, поскольку окупаемость 8-10 лет - это хороший показатель. Также активно покупают небольшие квартиры для тех, кто потерял жилье, как правило, для людей, которые жили в Европе и возвращаются в Украину", – делится подробностями Бондарук.
Наибольшим спросом пользуется жилье стоимостью 50-60 тысяч долларов (фото: GettyImages)
Эксперт добавляет, что в спальных районах инвесторы активно скупают компактные "евродвушки" за 50-60 тысяч долларов, делают в них ремонт, сумма которого в среднем обходится в 20 тысяч долларов, а затем перепродают уже за 95-100 тысяч. Даже после уплаты обязательных отчислений (5% НДФЛ и 5% военного сбора) инвестор забирает только с одного объекта около 15 тысяч долларов.
"Например, в ЖК "Варшавский 2" однокомнатную квартиру (44-46 м²) можно купить за 55 тысяч, сделать ремонт за 20 тысяч и продать за 90-95 тысяч. Чистая прибыль - около 30% за 3-4 месяца. Объекты, которые уже сданы в эксплуатацию, но их можно купить по переуступке, выходят значительно дешевле. Например, если средний бюджет - 100 тысяч, то покупка у собственника обойдется на 10 тысяч дороже", – замечает Елена Бондарук.
Чтобы избежать высоких налогов, инвесторы часто оформляют объекты на разных членов семьи или используют схему переуступки прав, что позволяет не платить дополнительные налоги. Покупка по переуступке стоит всего 500-1500 долларов против более чем 6 тысяч долларов налогов при оформлении собственности.
Переуступка квартиры - это продажа прав на жилье еще до официального ввода дома в эксплуатацию. Инвестор, который ранее заключал договор с застройщиком, передает свои права новому покупателю, избегая процедуры регистрации собственности.
"Профессиональные инвесторы могут продавать десятки объектов в год, поскольку переуступка не фиксируется в реестре как право собственности. На 5 квартирах можно заработать около 100 тысяч долларов, а за год - до 150-200 тысяч, учитывая возможность провести 3-4 цикла ремонтов", – резюмирует эксперт по недвижимости.
Также читайте в нашем материале: в каких городах Украины сейчас самое дешевое жилье или есть на него спрос и что будет с рынком недвижимости после завершения войны.
При подготовке материала использованы эксклюзивные комментарии от владельца агентства недвижимости Андрея Романова и эксперта по недвижимости Елены Бондарук.
