RU

Владельцы одесского жилья вновь начали поднимать цены

В Одессе вновь оживились покупатели, охотящиеся за дешевым жильем. Как сказала представитель местного агентства «Новый век» Галина Рапчинская, на фоне общей стагнации рынка недвижимости спрос на квартиры эконом-класса, реализующиеся по ценам ниже рыночных, в октябре увеличился вдвое. Данную тенденцию подтверждают и в АН «Риэлти-класс», специалисты которого отмечают, что сейчас основная масса сделок заключаются именно в сегменте дешевых объектов: однокомнатных хрущевок и гостинок в спальных районах города, преимущественно на массивах Таирова, Черемушки и в поселке Котовского. Причем покупатели хотят приобрести подобный вариант не дороже $30-35 тыс. Еще в сентябре найти «единичку» можно было и дешевле. К примеру, гостинки площадью 12 кв. м на Таирова предлагались по $28 тыс., а хрущевку на Черемушках можно было выторговать за $29,5 тыс., что на 40-50% меньше, чем до кризиса. Но, по словам риэлтора агентства «Альфа М» Дианы Соломянной, к середине ноября список сравнительно недорогих квартир изрядно похудел. Сегодня спрос на такое жилье превышает предложение как минимум на 15%, поэтому объекты, поступающие в открытую базу данных, уходят в течение одного-двух дней. Оживление в эконом-сегменте позволило одесситам, владеющим ликвидной недвижимостью, задуматься о повышении цен. К примеру, малогабаритные 12-метровые гостинки с начала осени подорожали до $33 тыс., а 18-метровые - с $35 тыс. до $39 тыс. Собственники хрущевок, которые еще месяц-полтора назад были готовы расстаться со своим имуществом за $35 тыс., подняли стоимость до $38 тыс. Причем многие потенциальные покупатели, которых соответствующим образом обработали риэлторы, заверив в дальнейшем неминуемом росте цен, соглашаются доплатить $3-4 тыс. и не отказываются от сделки. Подзаработать на ажиотаже решили и владельцы более дорого жилья. Если в сентябре однокомнатная квартира в доме чешского проекта стоила $40-42 тыс., то сейчас за нее хотят $45-48 тыс. Впрочем, спроса на такую недвижимость не наблюдается.

Остаются невостребованными также более комфортные двух- и трехкомнатные квартиры, хотя их хозяева не только не поднимают цены, но и готовы хорошо уступать. Так, «двушку» можно купить за $50 тыс., «трешку» - за $55-60 тыс., что как минимум на 10% дешевле, чем в начале сентября. В предложении немало трехкомнатных квартир без ремонта, которые, поторговавшись, можно приобрести по стоимости двухкомнатной - от $50 тыс. Обилие в базах данных местных агентств двух- и трехкомнатных апартаментов, которые не продаются месяцами, повлияло на общую ценовую статистику местного рынка жилой недвижимости. По данным компании Partner Estates, с начала лета квадратный метр на вторичке подешевел в Киевском районе с $1279 до $1197, Малиновском - с $1123 до $1080, Приморском - с $1451 до $1409. Незначительную положительную динамику демонстрирует лишь Суворовский район, где традиционно сосредоточено наиболее дешевое жилье, там оно подорожало с $877 до $880/кв. м. Эксперты говорят, что тенденция снижения цен на квартиры среднего класса может укрепиться, в ближайшие месяцы их стоимость уменьшится еще на 5-7%.

Однако выбор объектов сократится, так как уже сейчас многие владельцы сравнительно комфортной недвижимости снимают ее с продажи, предпочитая дождаться более выгодной для себя ценовой конъюнктуры. Попытки же собственников жилья эконом-класса поднять стоимость, скорее всего, не будут иметь успеха, поскольку потенциальные покупатели, как правило, строго ограничены в сумме и не смогут выложить за апартаменты более $40 тыс.

Новое страшит

Наметилось оживление и на первичном рынке недвижимости. По словам директора АН «Мегаполис» Игоря Иванова, потенциальные клиенты интересуются возможностью приобрести малогабаритные квартиры (50-60 кв. м) в уже сданных в эксплуатацию домах. При этом многие из них просят подобрать вариант не дороже 6-7 тыс. грн./кв. м. И хотя с начала года, по данным Partner Estates, жилье в новостройках подешевело на 26-28%, найти подобные предложения не так просто. Отдавать квадратные метры по 6 тыс. грн. готовы лишь подрядчики, не закончившие строительные работы. Но покупатели не спешат становиться счастливыми обладателями несуществующих квартир. В начале кризиса львиная доля возводящихся в Одессе объектов были заморожены. И хотя сейчас работы на большинстве из них возобновились, потенциальные покупатели опасаются, что дома если и будут введены в строй, то со значительным опозданием.

Строительные работы в городе сегодня ведутся на десятке новостроек: три дома сооружаются на жилмассиве Радужный, по одному - в поселке Котовского, на улице Чапаевской дивизии, Люфс-дорфовской дороге, улице Левитана. Сданные в эксплуатацию объекты эконом- и среднего класса выставлены на продажу по цене от 8-8,5 тыс. грн. за квадрат. Причем выбор квартир в них достаточно велик. К примеру, ликвидные «единички» площадью порядка 50 кв. м можно купить в новостройках на улицах Говорова ($50 тыс.), Левитана ($54 тыс.), Дидрихсона ($45 тыс.), Жукова ($38 тыс.).

Еще больше предложений в сегменте элитной первички (на Фонтане, в Аркадии). Если до кризиса большинство апартаментов VIP-класса выставлялись на продажу не менее чем по 15 тыс. грн./кв. м, то сейчас цены стартуют от 10 тыс. грн. Правда, претендентов на них немного, поскольку выгоднее купить квартиру в сданном пару лет назад доме, которые массово выставляют на продажу собственники, отягощенные кредитами. Скидки в этом случае могут достигать 20% от рыночной стоимости. Вполне реально приобрести жилье площадью 100 кв. м с хорошим ремонтом за $120-150 тыс., что дешевле, чем покупать аналогичный по площади объект с базовой отделкой у застройщика. Риэлторы полагают, что большое количество непроданных квартир в новостройках заставит подрядчиков в очередной раз пересмотреть цены. В частности, ожидаются массовые акции со скидками до 5-10% от заявленной стоимости к новогодним праздникам.

Обнищали не все

Схожие тенденции прослеживаются на рынке земельных участков и домов: шансы продать недвижимость имеют лишь хозяева, готовые хорошо уступать. Представитель агентства «Капитал» Яна Ильницкая говорит, что с начала осени наблюдается оживление спроса на дешевые наделы. Причем, если летом потенциальные покупатели просили подобрать им варианты хотя бы в 3-4 сотки за $10 тыс., то сейчас готовы приобретать полноценные участки под застройку по $20-25 тыс. За такие деньги можно купить 10 соток с коммуникациями и хорошим подъездом в Беляевском районе (с. Усатово, Нерубаевка, Троицкое) или 6 соток в Овидиопольском (Сухой Лиман) и Коминтерновском. По сравнению с докризисными цены в долларовом эквиваленте упали в два-три раза. В то же время наиболее ликвидные наделы на побережье, в районе городской черты (Приморский р-н), за год подешевели лишь на 10-15% и сегодня стоят от $10-15 тыс./сотка. Причем долго такие объекты, как правило, не застаиваются.

Желающие купить уже готовый дом просят подобрать его не дороже $50 тыс., но при этом он должен быть не старше пяти-семи лет и со всеми коммуникациями. Варианты до $100 тыс. в пригороде одесситы вообще не рассматривают, поскольку за такую же сумму можно выторговать коттедж практически в пределах города: на Слободке и в Кривой Балке.

Найти клиента на более дорогие объекты еще сложнее, некоторые из них остаются непроданными уже по шесть-восемь месяцев, несмотря на то что их владельцы ежемесячно снижают цены как минимум на $5 тыс. «К примеру, не так давно за $200 тыс. удалось продать коттедж, который изначально выставлялся на $100 тыс. дороже, а участок в 10 соток достался новому собственнику, как говориться, в нагрузку», - рассказывают в АН «Риэлти-класс». В то же время на элитные дома на берегу моря (Аркадия, Фонтан), которые ранее стоили около $1 млн, а сейчас - порядка $600 тыс., покупатели находятся, невзирая на кризис. Как правило, их приобретают жители мегаполисов (Киев, Донецк, Днепропетровск) и россияне.

Столь полярные предпочтения одесситов, покупающих либо самые дешевые, либо, наоборот, дорогие объекты, позволяют предположить, что в обозримом будущем шансы подешеветь имеет прежде всего загородная недвижимость среднего класса - участки стоимостью $4-5 тыс. и дома по $100-150 тыс. По прогнозам экспертов, к весне они могут упасть в цене на 10-15%.