Тихо и без скандалов приняли банковские должники новость от Минюста. Хотя для волнений есть объективные причины: теперь изымать дома и квартиры банки могут без вмешательства судов. Нотариусы опять становятся величиной на рынке проблемной недвижимости - их документального согласия достаточно для того, чтобы имущество выставили на продажу, а жильцов попросили на выход. Захлестнет ли Украину волна принудительных выселений и дешевого жилья?
Самый известный защитник банковских должников Украины готовит иск в Конституционный Суд. Федор Олексюк, руководитель общественной организации «Ваша надежда», намерен проверить изменения от Минюста на соответствие Конституции в суде. «Я не очень спешу подавать документы, так как решение вынесут не ранее чем через полтора года. Дождусь выборов президента, а потом - в суд», - делится планами господин Олексюк.
По-быстрому
Около года общественная организация «Ваша надежда» защищает права 15 тыс. заемщиков, у которых банки отобрали имущество. 300 из них лишились жилья без судов, лишь при помощи нотариусов. «Кто такой нотариус? Это человек, который констатирует факт. Он завещает, заверяет. Что может констатировать нотариус, если договор, к примеру, заканчивается в 2020 г., а банк хочет забрать имущество уже сейчас? - возмущается Федор Олексюк. - Это нарушение конституционных прав граждан - ведь только суду дано право принимать решение, взыскать раньше или позже. Другое дело, когда закончился договор, и на следующий день приходит нотариус и констатирует - можно действительно забирать имущество. Но если срок договора не истек - это крайне неверное решение. Ответить на это должен Конституционный Суд».
Право решать судьбу собственности должников нотариусам не дали, а всего лишь вернули - парируют банкиры. Ограничение на учинение исполнительных надписей нотариусами было установлено лишь в июне этого года и действовало всего пять месяцев. До этого печать нотариуса была так же весома, как стала теперь. «Все вернулось на круги своя, - говорит Сергей Бондарев, начальник управления мониторинга и сбора кредитов OTP Bank, и уже подсчитывает будущие плюсы от ситуации, то есть экономию времени и расходов на судебные издержки. «Заемщики начнут оперативнее принимать решение: будут ли они оформлять реструктуризацию либо капитализацию задолженности или согласятся на добровольную реализацию своего залогового имущества», - говорит господин Бондарев.
А вот в VAB Банке утверждают, что не планируют злоупотреблять такой мерой, как исполнительная надпись. Тем более что, по словам Станислава Людкевича, директора по работе с проблемными активами VAB Банка, нотариусы неохотно идут на такой шаг. «Принимая решение о принудительном взыскании просроченной задолженности по определенным кредитам, будет учитываться возможность осуществления исполнительной надписи. В то же время, по большинству простроченных кредитов, все же будут подаваться исковые заявления», - рассказал господин Людкевич.
Жилье не мое
Но что бы ни говорили в банках о статус-кво, ситуация нынешняя и полугодичной давности все же не одинаковы - невозвраты по кредитам увеличиваются. За 2009 год у украинцев набежало ипотечных долгов более чем на семь миллиардов гривен, 300 тысяч человек попали в категорию неплательщиков. Вполне вероятно, что многие банки не устоят перед искушением более оперативно вернуть недвижимость.
«Волну отъема квартир у должников можно ожидать. Но только вместе с появлением большой проблемы у банков - куда деть эту недвижимость, - предполагает директор консалтингового агентства Андрей Борщ, и не верит, что процесс конфискации приобретет вселенские масштабы. - Ситуация с лавинообразным отбором квартир приведет к тому, что у банков накопится достаточно большой объем жилого фонда, который им необходимо будет реализовать в короткие сроки, так как на эту недвижимость взяты определенные кредитные средства, плюс еще банк в стабилизационном фонде предусматривает сумму, равную выданному кредиту.
Чтобы возвратить эти деньги быстрее, дабы не капали проценты в дальнейшем, банку придется демпинговать - выставлять эти квартиры по заниженной цене, а это приведет еще к одной волне обвала цен на рынке: банки сами себя загонят в угол, когда у них будет много товара, и он начнет дешеветь. Они хорошо понимают ситуацию и поэтому вряд ли пойдут на подобный шаг».
Не соглашается с таким прогнозом Федор Олексюк, подозревая банки в том, что они придерживают изъятые квартиры. «Забрав у людей квартиры, банк гарантированно не будет их продавать. Но пройдет один-два года, ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, и тогда они выйдут с предложением. Это все очередной обман. В пользу данного аргумента говорят и изменения, которые подписал президент. Там написано, что когда отбирают имущество - не платят никаких налогов. Почему я, когда дом продаю, должен платить налоги, а банк - нет?» - констатирует Олексюк.
Сомнительная выгода
Золотой жилой еще год назад виделась некоторым предпринимателям продажа изъятого банками добра. Андрей Половченко, директор компании, которая занимается кредитным брокериджем, в январе 2009 года открыл новое направление деятельности - реализация залогового имущества, в том числе и квартир. «Мы предполагали, что это перспективное направление, но оно не оправдало надежд, - рассказывает о ситуации г-н Половченко. Если автомобили хоть как-то продавались, то квартир за год было продано не более десятка. И это при том, что интерес был изначально высокий.
Тут имела вес наша славянская психология: все залоговое - обязательно дешевое. И маркетинговая привлекательность у этого направления была заложена большая. Но оказалось, что цены на залоговую недвижимость не отличаются от рыночных. Да и продавец не готов торговаться. Чтобы расплатиться с долгами, ему нужно выручить конкретную сумму. Кроме того, покупатели опасаются связываться с конфискованным имуществом - если квартира или дом изъяты банком, бывший владелец может еще судиться».
Уже сейчас на рынке столичной недвижимости, по разным оценкам, от 10% до 30% предлагаемых квартир - жилье должников. Некоторые из них еще принадлежат заемщикам, некоторые - уже банкам. Продают изъятые квадратные метры как риелторы, так и сами финансисты. В VAB Банке, к примеру, вопросами реализации залогового имущества занимается специальное подразделение, которое не только юридически сопровождает продажи, но даже ищет покупателей. «Объекты сложно, но продаются. Трудности связаны, прежде всего, с «просадкой» рынка недвижимости. Цены сегодня упали, а брали кредиты в основном на пике цен», - поясняет Станислав Людкевич, директор по работе с проблемными активами VAB Банка.
В успешность продаж квартирного конфиската в нынешней ситуации не верят многие специалисты по недвижимости. Андрей Половченко также скептически относится к возможности массовых продаж, хоть и не спешит сворачивать торговлю залогами. «Полностью закрывать направление деятельности по реализации залогового имущества мы не будем, ведь вложили в него и деньги, и время. Но мы и не ждем от него каких-то изменений, даже после нововведений Министерства юстиции», - отмечает финансист.
Упрощение процедуры изъятия квартир действует уже около двух недель, но на рынке недвижимости никаких подвижек. «Выброса» конфискованных квартир не наблюдается, из чего многие специалисты делают вывод, что пока цены на недвижимость продолжат пребывать в таком состоянии, массово выселять должников из домов банки не будут. Заемщики стали заложниками неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости. И чем дольше она продлится, тем больше шансов, что указывать на дверь кредиторы станут только в исключительных случаях.