Выход из хаоса

Почему будущее строительного рынка – за компаниями-«старожилами», а не новичками.

Рынок первичной недвижимости в Украине по-прежнему на подъеме. И несмотря на то, что согласно официальной статистике объемы строительства в 2016 году на 5-10% отстают от темпов 2015 года, только по итогам 1 полугодия 2016 года в Украине сдано в эксплуатацию свыше 3,1 млн кв м жилья.

Столь бурный рост «первички», который наблюдается в нашей стране уже несколько лет подряд, имеет вполне логичное объяснение. Отток депозитов из банковской системы, ставший в 2014 году рекордным (тогда банки потеряли почти 128 млрд грн), спровоцировал переток львиной доли сбережений на рынок недвижимости. Иными словами, украинцы, разочаровавшись в банках, реализовали отложенный спрос на квадратные метры.

Своеобразным драйвером увеличения числа сделок с недвижимостью и темпов жилищного строительства, как ни странно, выступила девальвация гривны. Хотя и здесь ничего удивительного нет, поскольку подавляющее большинство частных инвесторов предпочитает хранить накопления в «твердых» валютах. Следовательно, для них обвал гривны оказался благом, поскольку темпы падения цен на жилье в долларовом эквиваленте были сопоставимы с темпами девальвации.

Болезненная эволюция

Но, к сожалению, бурный рост первичного рынка не обошелся и без негативных последствий. Одна из тенденций – превалирование предложения жилья над спросом. Перевес составляет уже около 20%. «А спрос, при этом, достаточно вялый. Особенно ощутимо его падение проявилось во второй половине 2016 года, сразу же повлияв на цены. Их рост, фактически, остановился», - объясняет Сергей Пилипенко, генеральный директор Промышленно-строительной группы «Ковальская».

С точки зрения инвестора ценовая ситуация выглядит, конечно же, более чем привлекательно. Например, в Киеве, по данным портала lun.ua, средняя цена квадратного метра жилья в октябре составила 22 тыс грн, минимальная – 14,7 тыс грн.

Однако, ценовая конкуренция, которая разворачивается между застройщиками, оборачивается для многих девелоперов кризисом ликвидности. Ведь себестоимость строительства растет на 15-20% в год. И это действительно проблема, так как строительные компании, которые не располагают достаточным финансовым резервом, работают в буквальном смысле «с колес». По сути, они строят лишь за средства, привлеченные от инвесторов.

Растет число застройщиков, которые не имеют ни истории, ни репутации, ни вменяемого портфолио сданных объектов. Часть таких девелоперов – выходцы из депрессивных регионов с низкой экономической активностью и покупательной способностью населения, которые переориентировались на столицу и миллионники. Но при этом они не понимают специфику рынков того же Киева, Львова или Одессы, сталкиваются с жесткой конкуренцией и бюрократическими преградами.

Некоторые же компании – игроки-«однодневки», которые пытаются взлететь за счет восходящего тренда на рынке, но, как правило, изначально закладывают в свои объекты реальные риски невыполнения обязательств перед инвесторами. «Появление мелких девелоперов – это эволюция в отрасли. Зачастую, они более предприимчивы. Но есть и другая сторона медали: отсутствие опыта в элементарных правилах ведения проектов», - говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

За примером далеко ходить не нужно. Летом нынешнего года был задержан владелец «Укогрупп» Анатолий Войцеховский. Несмотря на то, что его строительная корпорация росла как на дрожжах, завлекая инвесторов демпинговыми ценами на жилье, которые были на 15-20% ниже рынка, практически все стройки (по разным оценкам их около 40) велись с нарушениями. Количество пострадавших оценивается в 9-10 тыс человек.

Опыт побеждает

И все же, вряд ли стоит говорить о том, что ситуация на рынке плачевна. Скорее, он находится на этапе становления. А подобные процессы, как известно, не проходят безболезненно. «Сегодня выживают только компании с налаженными бизнес-процессами. И это не новички», - отмечает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone.

И вправду, имидж украинского рынка, к счастью, формируют застройщики, которые обладают достаточным опытом и историей. «Преимущество крупных и надежных компаний кроется в том, что у них есть запас прочности в виде финансового обеспечения строительства. Поэтому они не ждут притока денег от потенциальных инвесторов, а строят и рассчитывают на продажу по более высокой цене. Есть примеры, когда продажи стартуют в уже готовых домах», - говорит Олеся Скринник, руководитель департамента консалтинга жилой недвижимости UTG.

К тому же, у системных игроков несколько иной подход к работе с лояльностью клиентов, который не завязан на ценовой борьбе. Во-первых, соблюдение обязательств по срокам сдачи и вводу объектов в эксплуатацию, что для любого инвестора является чрезвычайно важным критерием. Во-вторых, добавленная стоимость жилья, которая формируется за счет изначально предусмотренной застройщиком энергоэффективности, продуманной придомовой территории (с парковкой, детскими площадками, охраной), развитой инфраструктуры.

Плюс ко всему, в отсутствие банковского ипотечного кредитования, все более популярным инструментом для привлечения инвесторов становятся рассрочки от застройщиков, а дополнительные бонусы и акции, которые в целом повышают ценность приобретенного жилья в глазах инвестора.

«Например, в этом году мы снова разыграли среди покупателей квартир в наших объектах 500 тыс грн. Эту сумму победитель сможет использовать как скидку на приобретение жилья. Подобная акция – это не просто возможность привлечь интерес потенциальных покупателей, но и возможность наладить с ними двустороннюю связь, получить фидбек. Кроме того, таким образом мы демонстрируем клиентам свою надежность и стабильность, так как далеко не каждая компания в период кризиса может сделать подарок в полмиллиона», - приводит пример Сергей Пилипенко.

Общими усилиями

В целом, эксперты рассчитывают, что в ближайшие 2-3 года первичный рынок «повзрослеет» и на нем останутся наиболее жизнеспособные и ответственные компании, нацеленные на прозрачное ведение бизнеса. Правда, для этого необходимо участие государства в виде ряда законодательных и нормативных инициатив.

«Нет реальной ответственности за то, что девелоперы принимают деньги у инвесторов, а в итоге - не предоставляют продукт, то есть жилье. Де-юре такая ответственность законодателем прописана. Однако, как мы видим, в жизни она не всегда не наступает. Поэтому эффективного инструмента, как финансово наказать недобросовестных девелоперов, нет», - подчеркивает Михаил Артюхов.

В этом плане примером для украинского рынка может послужить Польша. Там, чтобы получить лицензию на строительство, необходимо зарегистрировать достаточно крупный размер уставного капитала. В случае возникновения проблем у застройщика этот капитал служит своеобразным страховым фондом, который направляется на покрытие убытков.

Немаловажна и работа со стороны самих застройщиков. «Легальные документы и понятное юридическое оформление сделки, гарантия выполнения своих обязательств, наличие материально-технической базы – все это далеко не пустой звук для надежного застройщика», - комментирует Сергей Пилипенко.

Поэтому девелоперам еще предстоит немалая работа над качеством строительства, соблюдением сроков сдачи, развитием сопутствующих сервисов. Коммунальных, по управлению жилыми объектами – в первую очередь, что в свете запущенной реформы в сфере ЖКХ будет разумным шагом.

«Но самый главный показатель стабильности любой компании – это построенные и введенные в эксплуатацию дома и жилые комплексы. Именно они и создают репутацию застройщика. Конечно, у надежных и стабильных компаний тоже бывают разные периоды. Но для них характерно одно правило - они выполняют взятые на себя обязательства», - резюмирует Олеся Скринник.

Игорь Богданов