Лев Парцхаладзе: “Нужно хотеть и уметь навести порядок у себя во дворе, а затем можно переходить и ко всей стране”
РБК-Украина: Строительная отрасль очень болезненно переживала кризис, во многих городах Украины с 2008 г. заморожено больше половины объектов. Можно ли сказать, что кризис миновал и отрасль вышла на прежний уровень?
Лев Пацхаладзе: Кризис 2008 г. действительно нанес тяжелейший удар по всей экономике, и строительная отрасль не стала исключением. Я почувствовал удар кризиса на собственном бизнесе, который пришлось спасать самыми отчаянными способами.
Вообще, сейчас говорить о выходе на докризисный уровень пока преждевременно, хотя под Евро-2012 рынок действительно заметно активизировался. Но это еще вовсе не означает, что отрасль вышла на докризисный уровень, просто в последнее время она немного оправилась от финансового истощения.
В лучшем случае, если не будет очередного финансового кризиса или еще какого-нибудь форс-мажора, то Украина вернется на докризисный объем производства в сфере строительства в течение 3-5 лет.
РБК-Украина: И с чем будет, если вообще будет, связано ее возрождение?
Лев Парцхаладзе: С привлечением инвестиций, но это слишком простой ответ, правда? Вообще-то в Украине необходимо улучшить инвестиционный климат. А он, в свою очередь, связан с национальным законодательством.
В Украине существует очень сложная разрешительная система - это пережиток советской эпохи. Кроме того, зарубежные инвесторы не хотят вкладывать деньги в строительные проекты в Украине, потому что они опасаются коррупции.
Плюс к этому, существуют проблемы с отечественным судами: чтобы инвестор не боялся вкладывать деньги в украинские проекты, он должен быть уверен в эффективности местной судебной системы, которая, в случае конфликтных ситуаций, адекватно решит спор. Пока такой уверенности нет, зарубежные инвесторы не заинтересованы в работе с нашими проектами.
Если же говорить о внутренних инвесторах, то они не могут позволить себе инвестировать в жилищную недвижимость, поскольку большая часть граждан Украины просто не имеет необходимого количества денег. Чтобы стимулировать внутренних инвесторов к покупке нового жилья, нам необходимо провести ряд реформ и создать механизм государственной поддержки жилищного строительства.
По последним подсчетам, сейчас у украинцев на руках есть приблизительно 50 млрд долл. Если бы мы простимулировали вложения граждан дешевыми кредитами, то уже в ближайшем будущем смогли привлечь огромные инвестиции в отечественную строительную сферу, и через 5-10 лет увидели совершенно новый облик больших городов: Киева, Донецка, Харькова, Днепропетровска, Одессы, Львова и т.п.
РБК-Украина: Мы затронули очень болезненную тему. Если немного конкретизировать, какова сегодня ситуация с рынком жилья в Украине?
Лев Парцхаладзе: У меня перед глазами нет аналитики, но у нас примерно строят 0,2 кв. м на человека в год. В России, для сравнения, примерно 0,5 кв. м, а в Китае с его перенаселенностью - 1 кв. м на человека в год.
К сожалению, мы отстаем в плане объемов строительства от других стран, но это еще не все: не стоит забывать, что в Украине из 0,2 кв. м на человека 65% приходится частные дома. Это очень слабые показатели, ведь строительная отрасль - база для всего остального, экономикообразующая отрасль.
Например, в строительстве жилого дома задействованы 20 смежных специальностей. Возводя недвижимость, мы не только даем рабочие места строителям, но и развиваем городскую инфраструктуру - магазины, торговые центры. Проще говоря, мы создаем дополнительные рабочие места, возможности заработка для большого количества граждан. Сюда же стоит добавить запрос на выпускников строительных училищ, возможность их постоянного трудоустройства. Я уже не говорю о сфере медицины и страхования.
РБК-Украина: Как вы относитесь к программам по доступному жилью, которые существуют в Украине на сегодняшний день?
Лев Парцхаладзе: Программа, которая существует на сегодняшний день, хороша, но она имеет ряд значительных недостатков. Государство, компенсируя 30% от стоимости жилой недвижимости, не может решить системную проблему на рынке жилья.
Ведь среди украинцев не так уж много тех, кто может позволить себе сразу покрыть 70% стоимости жилья. Следовательно, люди вынуждены брать ипотеку под большие проценты, либо вообще отложить покупку нового жилья до «лучших времен».
По моему мнению, более эффективным инструментом стимулирования покупателей на рынке жилья является погашение процентов по ипотечному кредитованию. Необходимо сделать так, чтобы банки были заинтересованы давать ипотеку под минимальные проценты.
Это значит, что государство должно дотировать погашение процентов по кредитной ставке при покупке жилья в кредит. Ведь если мы дадим людям возможность взять льготный кредит, то строительная сфера сможет получить значительные инвестиции от людей, которые будут покупать квартиры.
И это намного эффективнее сегодняшней схемы, когда в порядке очереди государство «закрывает» часть стоимости жилья.
РБК-Украина: Почему Вы так думаете?
Лев Парцхаладзе: Потому, что одна вложенная гривна в процент ипотеки принесет 20 грн инвестиций в приобретение жилья.
РБК-Украина: Но у нас, особенно в Киеве, очень высокая цена на квартиры. Дешевые кредиты - это хорошо, но проблема в том, что купить квартиру в новом доме могут позволить себе единицы. Ведь для этого нужно выплачивать и проценты, даже если они будут небольшими, и тело кредита. Как выйти из этого замкнутого круга?
Лев Парцхаладзе: Следует запустить специальную программу по снижению стоимости жилищного строительства. В Конфедерации строителей Украины, которую я возглавляю, этот проект носит рабочее название «Экономки». Если государство будет единым заказчиком, то по плану стоимость жилья должна составить 400 долл. за кв. м. И это реальный план.
Посудите сами: государство может выделить землю под застройку бесплатно, коммуникации можно подвести за счет бюджета, зафиксировать «разумную рентабельность» на уровне 3-5%, получить скидки от производителей строительных материалов, так как объемы строительства могут быть колоссальными. Кроме того, этот проект должен быть освобожден от выплат в фонд социального развития - целых 4%.
Все это в разы уменьшило бы стоимость жилья. Кроме того, в целях снижения стоимости жилья, нужно сделать типовой проект застройки. С одной стороны это опыт СССР, но с другой - это реальный механизм удешевления недвижимости.
Так вот, если сделать типовой проект под 4-5 этажные дома, в которых не будет лифтов и подземных паркингов, то кв. м в них будет стоить 400 долл., а не 1200 долл., которые сейчас просят за единицу площади в новом доме.
Конечно, такие проекты можно было реализовать лишь в городах-спутниках, а не в столице, но это бы решило жилищные проблемы для многих молодых семей. Например, в Киеве реализовать подобные строительные проекты можно было в Боярке, Вышгороде, Василькове, Борисполе и т.п.
РБК-Украина: Вы думаете, что это реально реализовать в Украине? Нас хватит одновременно на государственную программу по строительству жилья и на дотирование кредитов?
Лев Парцхаладзе: Да, я уверен в этом. Получается довольно эффективная система, в которую не нужно вбрасывать дополнительные средства. Просто нужны правильные решения на уровне руководства страны. Представьте: мы строим квартиры около 25 кв. м. Таким образом, минимальная стоимость квартиры будет составлять 10 тыс. долл., при стоимости 1 кв. м в 400 долл. Покупатель вносит треть стоимости в банк первым платежом - это 3 тыс. долл. Остальные 70% от стоимости идут под ипотеку.
Тело кредита - 7 тыс. долл., плюс, допустим, 10% годовых (700 долл.). В итоге получается, что, выплачивая тело кредита в размере 60 долл. и сам кредит 90 долл. в месяц, за шесть с половиной лет покупатель полностью рассчитается за свою недвижимость.
Поймите, платить 150 долл. в месяц - это как минимум в 2 раза дешевле, чем просто снимать квартиру в Киеве. Да, придется жить не в центре, но из нового жилмассива можно будет добраться до метро за 10-20 минут. Это недорогой и реально эффективный инструмент решения проблемы жилищного строительства, по крайней мере, на ближайшее десятилетие.
РБК-Украина: Уж больно это похоже на хрущевские времена.
Лев Парцхаладзе: Опыт послевоенных строек и строек второй половины 50-х гг ХХ века был далеко не плохим. Если подкорректировать саму систему типичного строительства, то она может нас спасти и сегодня.
Все новое - это забытое старое. Сейчас все большее количество построек требует реконструкции, срок их эксплуатации заканчивается в ближайшие годы, многие из них уже давно находятся в аварийном состоянии. Поэтому сейчас в Украине колоссальная нужда в новом жилье.
РБК-Украина: Как, на Ваш взгляд, застройка влияет на облик крупных городов Украины? Не портят ли современные офисные и развлекательные центры исторический архитектурный ансамбль? Это одна из тех тем, по которой любят, мягко говоря, покритиковать застройщиков.
Лев Парцхаладзе: Если подходить к вопросу с умом - застройка ничего портить не будет. А основная проблема застройки, которая портит внешний вид города, была тесно связана с коррупцией в отношениях между отдельными чиновниками и застройщиками.
Совсем недавно Конфедерация строителей выступила инициатором принятия закона «О регулировании градостроительной деятельности» (№3038-VI от 17.02.2011 г.), благодаря которому мы смогли заблокировать большую часть лазеек для коррупционных действий в сфере строительства.
Например, в этом законе мы смогли ввести понятие «зонинг». Раньше все строительство осуществлялось в соответствии с одним документом - генеральным планом. Теперь, помимо генплана, будет еще и зонинг, который определяет и вводит всевозможные ограничения по этажности, плотности, предписания по экологии, целевому назначению земельных участков, по нормам безопасности и многие другие ограничения.
Но и это еще не все: в соответствии с законом №3038, крупные строительные проекты, должны пройти общественные слушания, на которых будет утверждаться вся градостроительная документации, вплоть до выдачи документов компаниям-исполнителям. Весь город должен заранее быть «прорисован», мы должны видеть то, как он будет выглядеть после строительства новых объектов.
Цель ограничительных механизмов, прописанных в этом законе, заключается именно в сохранении вида города. Я считаю, что этот закон позволит решить нам основные и проблемы с застройками уже в ближайшее время.
РБК-Украина: Вы сказали, что с помощью этого закона уменьшатся возможности коррупционных действий. Что конкретно Вы имели в виду?
Лев Парцхаладзе: Когда мы прописали зонинг в законе, фактически этим лишили чиновников возможности личного влияния на разрешительные механизмы в строительной отрасли. Ведь теперь город «прорисовывается» на местах с участием не только органов власти, но и общественности.
Государственные разрешительные органы при составлении планов застройки работают не с бизнесменом, а с местной властью - коррупция упраздняется автоматически, так как в этой схеме нет тех, кто может дать взятку. Собственно, в этой схеме отсутствует необходимость давать взятку еще и потому, что, в установленные сроки генеральные планы строительства и зонинг должны быть закончены, ответственность за производство этих документов лежит на соответствующих органах градостроительства, архитектуры и государственных администрациях соответствующего уровня.
Если у нас есть план, перечень ограничений и нормы, то застройщику остается лишь предложить качественный проект и воплотить его в жизнь.
С помощью нового закона мы утвердили принцип «молчаливого согласия» между предпринимателями и государством. Кроме того, стимулировали развитие декларативного принципа, вместо утверждения разрешительной системы, которая очень сильно тормозит развитие строительной отрасли.
Раньше чиновник мог месяцами не отвечать на запросы со стороны предпринимателей, тянуть до последнего с выдачей разрешений. Теперь документы имеют обязывающий срок ответа, если ответа нет - документ автоматически вступает в силу. Это очень важно, когда, например, компания-застройщик хочет ввести объект в эксплуатацию - мы уведомляем об этом соответствующие государственные органы, но не ждем от них разрешения.
РБК-Украина: Но дело же не всегда в государстве. Существуют недалекие застройщики, которым, наверное, наплевать на то наносят ли они ущерб эстетике города. Вы думаете, что предприниматели, которые занимаются строительным бизнесом в Украине, обеспокоены чистотой собственного имени?
Лев Парцхаладзе: Кризис «почистил» ряды строителей - люди готовы доверять лишь компаниям с именем. Могу привести примеры таких добротных компаний: «Киевгорстрой», корпорация «Альтис-Холдинг», ООО «Лико-Холдинг», ПАО «Домостроительный комбинат №4» и др.
С другой стороны, компании, которые не выполнили своих обязательств перед инвесторами-покупателями жилья надлежащим образом, запятнали свое имя, обречены на банкротство. Хотя выполнить свои обещания - это лишь первый уровень построения репутации. Следующий уровень в развитии репутации украинских строительных компаний - это качество построенных объектов. Нас это еще только ждет.
РБК-Украина: Ну, хорошо. Строительный бизнес мы обсудили, насколько нам позволило время, но у нас еще был ряд вопросов по общей экономической ситуации в Украине. Сейчас в отечественных СМИ все чаще появляются сообщения относительно того, что украинская экономика не выдержит финансовой нагрузки и просто лопнет. Как Вы оцениваете возможность дефолта в Украине?
Лев Парцхаладзе: Во-первых, я очень скептично отношусь к подобным сообщениям. В Украине есть целый ряд политиков, которые повышают собственную узнаваемость при помощи продуцирования «плохих новостей». Это очень негативная практика. Но не хочется на этом сейчас останавливаться.
По вопросу. Украине дефолт в ближайшее время не грозит. Конечно, при ведении грамотной государственной политики. Вы же знаете, в Украине уже второй год подряд растет ВВП. Хоть процент прироста и небольшой, можно констатировать, что при таких условиях дефолт просто невозможен.
Другой вопрос: почему рост ВВП не отражается со знаком плюс на благосостоянии граждан? Но это тема для отдельного интервью, а на Ваш вопрос я максимально точно ответил, как мне кажется.
РБК-Украина: Мы уже затрагивали следующий вопрос, но четкого ответа так и не получили. Как Вам кажется: насколько Украина сейчас привлекательна для инвестиций извне?
Лев Парцхаладзе: Сейчас лучшее время для инвестирования. У нас самые низкие цены на приобретение недвижимости. Поймите меня правильно, я говорю не о Киеве, а об Украине в целом.
Другой вопрос - у нас негативная репутация в мире, связанная с тем, что мы не контролируем пиар вокруг страны, на нас с непониманием и, не побоюсь сказать, недоверием смотрят в других странах. В последнее время этот негатив продуцируется благодаря делу Тимошенко и делу Луценко. Наша судебная система и коррупция в аппарате чиновников является не лучшей визиткой.
Помнится мне, в рейтинге «Transparency International» за 2011 г. Украина занимает 152 позицию, хотя еще в 2010 г. мы были на 134 месте. Конечно, все это экспертно-оценочные вещи, но динамика ясна.
При всем этом очевидно, что Украина не в полной мере использует свой инвестиционный потенциал. Тот же транш МВФ смог бы открыть двери для новых поступлений в экономику государства. Кроме того, нам нужно понимать, что не вся продукция украинского экспорта котируется заграницей.
Именно поэтому украинской экономике следует сосредоточиться вокруг наиболее успешных отраслей промышленности. Я имею в виду, тяжелую промышленность, а именно - машиностроение и металлургию.
Особенно машиностроение, ведь Украина остается одной из немногих стран во всем мире, где еще могут и умеют собирать самолет. Вспомню только о флагмане украинской авиапромышленности - «Авианте» и его громадном потенциале, который можно и нужно реализовать.
Вообще, нужно сравнивать свои возможности с другими странами, обращать внимание на собственные преимущества и использовать их. Но это очевидные, всем понятные вещи.
Я надеюсь, что футбольный чемпионат, который совсем скоро начнется в Украине, улучшит наш международный имидж, покажет всей Европе, что Украина может быть ответственным партнером.
РБК-Украина: Напоследок хотим поинтересоваться Вашими личными проектами. Чем Вы сейчас занимаетесь? До нас дошли слухи, что Вы занялись созданием общественной организации в Киеве, после того, как отошли от управления компанией «ХХІ век».
Лев Парцхаладзе: Да, я полностью вышел из компании «ХХІ век», освободил пост председателя совета директоров.
Я уже шесть лет активно занимаюсь общественной деятельностью в строительной сфере - являюсь главой совета директоров в Конфедерации строителей Украины. Эта организация объединяет около 1000 самых крупных компаний по всей Украине - ее цель улучшение инвестиционного климата в строительной сфере. Она объединяет представителей из разных областей строительного рынка. Мы являемся инициаторами принятия ряда законов и других многочисленных нормативных актов в строительной сфере.
Как депутат Киевсовета, я решил сконцентрировать всю свою деятельность в одном районе. Считаю, что каждый депутат должен брать ответственность за конкретную территорию. В моем случае - это Святошинский район.
РБК-Украина: Почему именно Святошинский?
Лев Парцхаладзе: На это есть ряд личных причин. Я получил в Святошинском районе свое первое профессиональное образование - в местном СПТУ №8, потом пошел в армию. Когда вернулся - учился в Европейском университете, который тоже находится в Святошинском районе. Первый свой большой бизнес-проект я тоже запустил в Святошинском.
Когда так долго работаешь в одном районе, то становишься его патриотом. Я могу быть защитником интересов района на уровне городских властей и на уровне влиятельных всеукраинских общественных организаций. Помните, как при старой избирательной системе, было на мажоритарных округах, когда у каждого района в Киеве была возможность получить представителя - лоббиста?
Сейчас я хочу стать тем человеком, который сможет выносить проблемы Святошинского района на общегородской и, в перспективе, на общегосударственный уровень. И тогда можно будет навести порядок на территории района.
РБК-Украина: Но что лично Вы от этого получаете?
Лев Парцхаладзе: Когда приходишь в район и смотришь сам, как живут люди, с какими проблемами они сталкиваются, то не можешь оставаться равнодушным. По крайней мере, я не могу оставаться равнодушным к проблемам жителей района, за который я взял ответственность.
Кроме того, это дело принципа. Сейчас Святошинский район - последний по целому ряду социально-экономических показателей. Я хочу показать, что при правильном подходе можно вывести район на лидирующие позиции в Киеве. Да, это очень амбициозная цель, но я не вижу ни одного непреодолимого препятствия на пути к ее достижению.
А еще, я хочу жить в европейской Украине, европейском городе, европейском районе. Для меня лично это предмет гордости.
Европа - это не общая граница или единая валютная система, Европа - это способ мышления и действия. Если мы хотим быть частью Европы, то мы должны быть европейцами и действовать, как европейцы.
Все начинается с малого: нужно хотеть и уметь навести порядок во дворе, на улице, в районе и городе. Потом уже можно переходить и ко всей стране.
РБК-Украина: Вы сказали о чувстве районного патриотизма. Вы думаете, что это чувство востребовано в наше время?
Лев Парцхаладзе: А Вы думаете нет? Вовлеченность в общественную жизнь, желание отстаивать собственные интересы - разве это плохо?
Я думаю, что современное состояние политической, да и чего уж душой кривить, и общественной апатии среди населения - то, что мешает нам развиваться. Если мы сможем преодолеть собственную лень и перестанем вести себя в многомиллионном городе, как отшельники, тогда, уверен, мы получим совершенно новое качество жизни. В этом заинтересованы все те, кто хочет жить здесь, воспитывать детей и оставить после себя не грязные улицы, а эталонный район - предмет подражания и восхищения.
Беседовал Юрий Евтухов, специально для РБК-Украина
